本报记者 李娜

在日常生活中，社区楼栋的公共管道堵塞引发的返水问题常常给业主带来诸多困扰，公共管道的维护责任也常因权属模糊引发纠纷。当位于业主专有区域内的共有管道发生漏水导致财产损失时，赔偿责任如何划分？

【案情回顾】

今年5月，银川市兴庆区富宁街街道西关社区某小区，业主唐某家卫生间上水管因年久失修发生漏水，导致楼下隋某家卧室墙面、地板及家具严重浸泡受损，隋某多次与唐某协商维修事宜。

“这和我没关系，漏水管道为公共设施，应由全体业主或供水公司担责。”唐某以“未直接使用漏水管道”为由拒绝承担责任。双方矛盾激化，隋某遂向社区和治安保卫委员会反映问题，请求调解。

治安保卫委员会接到投诉后，第一时间联合社区工作人员、物业公司前往现场勘查，确认漏水原因及责任归属。经核实，漏水管道位于唐某家卫生间内，属其专有部分设施。

治安保卫员主动走访唐某家中，以通俗易懂的语言，语重心长地向其讲解民法典中“相邻关系”条款及《物业管理条例》相关责任规定，告知唐某作为公民应履行的法律义务；同时，社区调解员从邻里情感角度切入，指出漏水问题长期拖延可能影响两家关系甚至社区和谐。

经过三次面对面调解，唐某逐渐认识到问题的所在和自身责任，态度有所转变。

【以案说法】

本案的争议焦点：一是漏水管道属于共有部分还是唐某专有部分；二是唐某是否对专有区域内的共有管道负有管理义务。

民法典第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

民法典第296条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”

本案中，即使管道属于共有部分，但因其位于唐某住房专有区域，其他业主无法实际管理。唐某作为共有人，需承担共同管理义务，即进行日常检查、维护及隐患报告义务。其长期未居住导致管道失修存在过错，需承担侵权责任。

【律师建议】

对于本案纠纷的发生，记者采访了宁夏瀛智律师事务所王玲律师。

王玲律师说，厘清社区居民对建筑物所有权中的“专有”与“共有”的边界，才能明确业主之间及业主与物业公司之间对专有区域内共有设施的管理权利与义务。权利的排他性，必然伴随义务和责任的不可推卸性。

为避免发生类似的纠纷，建议在以后的日常生活中，业主朋友们一是要定期检查专有区域内的公共设施，重点关注水管、电路等易损设施，发现老化、渗漏及时报修，长期空置房屋应委托物业或亲友定期巡检，留存检查记录；二是明确物业合同条款，若委托物业公司管理用水侧管道，需在合同中明确维护责任、巡检频率及违约责任。

无论是业主还是物业公司，均需通过合同约定、定期检查及风险预案，最大限度降低法律风险。唯有明晰权责，方能避免“漏水之患”演变为“赔偿之殇”。