近日，永宁县检察院办理了一起一房两卖案件。那么，购房者实际占有房屋与合同签订在先，到底谁优先履行？

2017年12月钱某签订房屋买卖合同，将其名下因拆迁补偿安置的某小区房屋出售给陈某，同日陈某支付85%的购房款，双方对房屋买卖合同进行公证，约定剩余房款办完房屋过户手续后付清。2018年1月，钱某又与江某签订房屋买卖合同，将该房屋出售给江某，次日江某将购房款全部付清，案涉房屋的业主信息变更为江某，其装修后居住。因钱某未配合陈某办理房屋过户手续，陈某诉至法院，请求法院判决钱某继续履行合同并交付房屋，法院支持了陈某的诉讼请求。陈某申请强制执行，江某提出执行异议未果，向法院申请再审，请求确认案涉房屋的所有权归自己所有。

两种观点的交锋

该案争议的焦点是已将房屋交付占有的合同与签订在先的合同，在同一标的物的情况下优先履行的效力问题。

第一种意见认为，一房两卖中在都没有产权登记的情况下，房屋买卖合同均处于债权关系，对房屋的实际占有相较于合同签订在先具有优先地位。占有是一种管理和支配的客观状态，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权规范性要求的公示效力，且这种权利具有一定的公开性、排他性和持续性。故在房屋多重买卖中，各方买受人均未变更登记，占有在先的购买者应当享有优先于合同成立在先买受人的权利保护顺位。

第二种意见认为，物权变动原则是合意加公示原则，除了当事人就债权达成合意外，还必须履行交付或登记等法定形式。房屋作为不动产产权以登记转移为原则，未在房屋管理部门进行房屋产权登记即房屋产权未转移，因此房屋出卖人仍具有房屋产权，房屋买卖合同均为有效合同，即使一方已经占有房屋仍不能成为房屋所有权人，作为合同的买受人均可要求履行债务。出卖人一房两卖损害先签订合同的买受人既得权利，根据公平原则和市场交易规则，应以签订在先的合同优先得到履行。

检察官说法

永宁县检察院办案检察官认为，该案中合法占有房屋的买受人签订的合同应当优先履行。陈某与钱某签订的房屋买卖合同虽然经过公证，但公证的效力仅具有债权性质，并不具有权属变更的物权效力，案涉房屋并未进行产权登记转移，因此一房两卖两者均处于债权关系。为最大限度减少损失，在双方合同均具有合法效力的情况下应当按照合同履行程度综合分析，优先保障合同履行更完整一方的权利。

按照《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。该案中，在陈某、江某均未办理案涉拆迁安置房屋产权登记的情况下，出卖人钱某已将房屋交付给江某并配合办理入住所需各项手续，江某对案涉房屋进行装修并入住，对案涉房屋已经产生实际占有、使用、收益的权利，双方房屋买卖合同可以视为已经基本履行完毕，江某合同履行程度远高于陈某，综合从合同履行程度和社会经济效益的角度考量，避免出现重复履行以及恢复原状造成不必要的经济损失，购房者已实际占有房屋的合同应当优先于签订在先的合同履行。

目前，永宁县法院已对该案进行审理，将择期宣判。