近年来，因业主拒缴物业费引发的物业服务合同纠纷较为普遍，业主欠交或拒交物业费的原因，有的是房屋空置未入住，有的是对物业公司或开发商的服务不满等。司法实践中，法院审理拒缴或减免物业费纠纷比较审慎，业主承担的举证责任较重。如物业公司履行了主要义务而只是服务不到位，或服务有瑕疵，业主还是应当支付相关费用。

案例回放

今年3月的一天，银川某物业服务公司进驻金凤区某小区，在提供物业服务3年之后遇到一件烦心事，业主李某某名下有10余间公寓空置，其一直以不满物业服务为由拖延缴纳物业费，物业公司多次催缴毫无效果，只好将对方起诉至金凤区法院，要求李某某补缴所欠的物业费。但是，该业主称公寓已卖给他人，向法院称不该由自己交物业费，并拒绝出庭向法庭提供新业主的信息等证据。法院要求物业公司提交证据证明案涉10余间公寓现在的业主身份，物业公司犯了难，向律师求助。

律师调查得知，涉案公寓情况特殊，大部分公寓一直没有办理房产证，且开发商当年出售这批公寓时与买方所签订的买卖合同大部分遗失。为帮助物业公司找到适格被告，律师前往银川市民大厅不动产登记中心，调取了涉案公寓的全套资料，对于办理过房产证的公寓，调取了不动产信息查询单，确定了公寓的权属状况；对于未办理房产证的公寓，调取了个人房屋备案信息，确定了涉案公寓的备案信息；对其中不在原业主名下的公寓，则调取《银川市存量房屋买卖合同》，通过合同签订的时间确定了新业主信息，以及新业主、原业主物业费缴纳的时间节点。通过调取以上资料，涉案公寓的权属状态一目了然。通过这些证据，帮助物业公司确定了案涉10余间公寓的物业费缴费义务主体。

最终，物业公司以李某某和新业主作为共同被告起诉至法院。目前，案件仍在审理中。

（案例供稿：北京天驰君泰银川律师事务所律师 汤睿佳）

以案说法

民法典第937条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属建筑的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”

据此可知，只要物业公司提供了服务，小区的全体业主就应当付费。如业主没有正当理由拒交物业费，是一种违约行为。如认为物业公司服务不达标、不到位，应注意平时收集好证据。司法实践中，除非物业公司完全不作为，如果只是物业服务不到位或者有瑕疵，业主有权提出不交或少交物业费，但最好先向业主委员会反映，请求业主委员会出面与物业公司交涉帮自己维权。有了业主委员会的交涉，即使最后交涉无效，至少在法庭上举证不困难。

（刘炳宇 钟玉珍)