本报记者 吴彩华 通讯员 杨德明

“因为没有交纳物业费，就不让回家，物业这样‘拿捏’业主也太霸道了！”小区业主李先生气愤地说。近日，盐池县法院审理了这样一起物业纠纷案件。

案情

2023年6月的一天深夜，李先生回家发现车辆无法驶入小区停车场。当他到自家单元门口时，使用门禁卡打不开单元门，由于当时无法联系到物业公司，他只能借住亲戚家。次日，李先生询问小区物业公司门禁卡无法使用的原因，物业公司答复由于物业费快到期了，为了催交物业费而停用了门禁卡。

李先生认为，设置门禁的本意是为了全体业主的公共安全利益和方便业主，而不是为了物业公司对业主人为设置障碍。“即使我们业主存在欠交物业费的情况，物业公司也应当通过电话、上门或诉讼等方式催交。禁用门禁卡权限，妨害了业主的正常通行权。”李先生将物业公司起诉至法院。

“我们也是不得已而为之。”物业公司负责人大倒苦水，公司提供了秩序维护、环境绿化、工程维修等物业服务，开销大，但得反复向业主催交物业费，有时只得通过诉讼途径解决。所以，才将门禁卡与物业费交纳绑定来催收。

经法院主持调解，物业公司认识到此种做法不妥，并向李先生表示，不再以任何方式妨碍小区全体业主正常通行的权利，同时在物业服务中也确实存在一定瑕疵，将积极改善物业服务，通过高效高质服务来赢得业主的信任。

释法

盐池县法院认为，以未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为，违反了法律规定。一方面限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己购买房屋的占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，影响业主使用小区共有部分等；另一方面欠交物业费属于物业合同纠纷，而限制使用门禁卡违反物权相关法律，物业费的交纳不是业主直接行使对其房屋的占有、使用、收益、处分的前提，两者间不存在必然的关系。

《中华人民共和国民法典》第944条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。（下转02版） （紧接01版）物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费。”

“禁用门禁卡与停止供电、供水、供热、供燃气行为属于同种性质，影响业主占有、使用其财产，导致业主购房目的不能实现，更可能会给业主带来财产损失和人身损害。倘若家中有急性病人，正巧物业费到期，十分危急的情况下，再去物业交费开通门禁卡权限，很可能延误最佳抢救时机。物业公司这种直接采取强制措施的行为实质上放大了其催款的权利。”盐池县法院综合审判庭庭长陈斌介绍，类似的事情并非个例，“能不能进门”只是导火索，背后的关键是物业费纠纷。物业公司在收费这件事上，必须拿捏好“催”的分寸，不能拿门禁卡说事。

法官手记

物业服务企业除了通过做好自身服务赢得业主认可外，针对物业费收交中存在的问题，《物业服务收费管理办法》也有明确规定，“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追交”。也就是说，物业公司还可以走法律渠道维护正当权益，而不能采取这种以损害、限制他人权利行使为前提的“霸道”措施收取物业费。