本报记者 郑芳芳

5月18日，银川市金凤区贺兰山中路街道西湖社区，一纸调解协议让一起因车位交付不达标引发的物业费纠纷就地化解。

“维权也得找准对象，对开发商的不满，不能通过拒交物业费来解决。”社区值班律师高璇如是说道。

【案例回放】

2021年，李先生在西湖社区购置了一套房屋及一个地下车位。然而到了交付环节，他发现车位尺寸“缩水”，车辆无法正常停放，且自有车位频繁被他人占用。

“我连车都没法好好停，物业凭什么收管理费？开发商留下的烂摊子，物业就不管了？”李先生向物业公司提出两项诉求：一是减免其在2026年1月至4月的物业费，二是不承担因车位问题产生的车位管理费。

物业公司则认为，公司已按照《前期物业服务合同》的约定，提供了公共区域的保洁、保安及设施维护服务。至于车位物理尺寸不达标的问题，那是开发商在履约时留下的“锅”，不应由物业公司来背。

双方各不相让，西湖社区人民调解委员会与高璇律师随之介入。

“您看，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关服务为由拒绝支付物业费。”调解员王芳芳打开民法典，先厘清了法律的边界。同时，又向物业公司释明，车位频繁被他人占用，暴露出物业在车辆出入管理和秩序维护方面存在疏漏，需要改进。

“具体点说，就是你花钱买房、买车位，是与开发商建立的‘商品房买卖合同关系’。但你跟物业公司之间，是因接受保洁、安保等服务建立的‘物业服务合同关系’。”高璇接过话茬耐心向李先生解释道，这两者受不同法律条款约束，主体不同，权责也不同。

王芳芳还为李先生提供了一条法律救济之路：车位物理交付不达标，应当向开发商主张违约责任，要求其维修、更换车位、赔偿损失，甚至是解除车位买卖合同。

经调解，双方最终达成和解，李先生同意交物业费，物业公司则承诺加强车位管理。

【律师说法】

针对这起典型的“捆绑式”物业费纠纷，记者采访了社区值班律师高璇。

高璇表示，很多业主容易陷入一个误区：只要房屋或配套设施出了问题，就一律拒交物业费。但法律上，这两者分属不同法律关系。

首先，合同具有相对性，维权要找对“对象”。民法典确立了合同相对性原则，即合同主要在特定的当事人之间发生效力。业主买房、买车位，合同相对方是开发商；业主接受物业服务，合同相对方是物业公司。将开发商应承担的违约赔偿责任，强加给物业公司，法律上是站不住脚的。

其次，物业费交纳与物业服务履约是“对价关系”。民法典规定了物业服务人的一般义务，包括维修养护、清洁绿化、安全保障等。只要物业公司提供了“质价相符”的服务，即便业主认为服务存在微小瑕疵，也不能全额拒交物业费。

高璇提醒购房者，房屋质量问题、配套设施不达标等，业主应当依据民法典第577条，向开发商主张维修、换位、赔偿损失甚至解除合同。如业主动辄以拒交物业费来对抗，不仅缺乏法律依据，还可能因逾期缴费面临滞纳金等额外损失。

对于车位不达标等问题，业主应保留好购房合同、现场照片及视频证据，及时对开发商提起诉讼，或向住建部门投诉。切勿消极对抗物业公司，避免“有理变没理”，造成“两败俱伤”。