□ 中共银川市委党校课题组
兴庆区是银川市农村集体经营性建设用地入市改革的先行试点区，课题组以兴庆区河滩村为重点，通过实地调研，梳理了该村探寻集体经营性建设用地入市的具体过程以及在入市改革过程中遇到的困难，并提出了一些对应的解决对策和政策建议，希望为后续政策制定和制度建设提供参考，推动土地入市改革顺利进行。
土地入市
壮大村级集体经济
河滩村位于银川市兴庆区通贵乡，处于兴庆区东北部，距市区约17公里。其中心村以北有一些闲置土地，是政府早期对原住民进行搬迁安置后留下的宅基地，为避免土地荒废，村“两委”经讨论认为该地块可作为村集体建设用地进行招商引资，采用“村集体经济组织+企业”的方式开展经营活动，以壮大村级集体经济。
通过自主招商引资，该村村委会与一家企业达成了合作意向，决定发展以“美丽乡村·黄河人家”为主题的乡村旅游项目，并成立宁夏美丽河滩乡村发展有限公司。与此同时，村集体也积极推进土地确权工作，该块宅基地的权属被办理在了河滩村村委会名下，这也是银川市首个集体建设用地不动产权属登记证。
随后河滩村也正式启动了土地入市的工作，重点解决了以下问题：首先村委会启动了村域规划，以变更现有土地权属所登记的“集体建设用地”为“集体经营性建设用地”；其次，村委会与企业明确了双方为股东关系，村集体以土地作价入股成为股东，按照公司化方式运营；另外参照国有建设用地用途分类年限，并考虑该项目实际规划是民宿及商业综合用地，暂定入市地块使用年限为40年；最后该村通过“四议两公开”的方式讨论了土地基础地价的问题，即先参照自治区政府2015（101）号文件，暂定为3.8万元/亩，待银川市辖区内基准地价出台后，再重新定价，增资扩股。
目前该项目已进入实际建设阶段，同时也按照入市规定，在相关平台发布了竞拍公告，完善流程手续。
先行先试
突破性意义不容小觑
作为银川地区改革的先行区，河滩村的入市实践具有较强的创新性。
银川地区目前优先考虑对存量公益性用地进行入市，但该类土地面积有限，而在城市化背景下，大量腾退宅基地被闲置，河滩村考虑以闲置宅基地入市，在地区内部具有首创性，这不仅盘活了大量闲置土地，而且有利于吸引农村人口返乡就业，一定程度上缓解“空心村”问题。
在农村集体经营性建设用地入市的既有尝试中，土地出让、租赁以及入股是最常见的三种方式，大多数试点地区采用的是前两种方式，河滩村选择以土地作价入股是一个具有突破性意义的尝试，有利于土地效用最大化。同时为了防范风险，村委会也与企业达成了约定：土地不能用于抵押；无论项目盈利与否，企业必须每年向村委会支付定额分红，在追求高效益的同时保证风险最小化。
河滩村在项目实施过程中不断完善三方协调机制，增强互信。村委会高度重视村民意见，保证决策民主，严格按照“四议两公开”的要求，召集村民大会进行决策。村委会与企业负责人也通过反复磋商建立互信关系，为解决企业对于权属问题的顾虑，村委会主动承诺尽快完成股份公司的登记以及在村域规划完成后将项目经营权人变为宁夏美丽河滩乡村发展有限公司，尽可能减弱投资商因为缺乏制度和政策性保障而产生的疑虑。
纾困解难
全方位政策要跟上
建立健全入市政策和制度，支持农村土地入市交易。兴庆区自然资源局、农业农村局等相关部门需要尽快完善农村集体经营性建设用地的入市管理方案和实施细则，对入市主体、途径、范围及条件，入市方式及程序，收益、税费管理，转让、转租与抵押以及开发、监督管理等方面进行明确规定，以确保土地流转交易的规范化，增强产权保护同时降低企业投资风险。在后续入市改革中，还需进一步打破用地分类限制，建设非公益性的新增用地、闲置宅基地与集体经营性建设用地之间的转换通道，扩展集体建设用地的入市范围、推动农村集体经营性建设用地入市路径多样化。
完善交易规则和监管机制，规范农村土地入市交易。需建立专门的农村产权交易平台，并完善相关的交易规则，将农村土地经营权流转、宅基地资格权转让、“三权”抵押登记及抵押贷款等全部纳入农村产权流转交易中心平台办理，规范各类交易行为，并完善线上办理产权流转交易渠道，提高信息化水平。同时为防范土地地价流失、土地投机等风险，需完善相关市场监管体制，确保交易流程公平公开、规范透明。
培育中介服务和配套体系，推动入市土地高效流转。目前，农村集体建设用地的加价管理、信息公开、纠纷调解等中介服务体系滞后于土地市场发展要求，集体建设用地流转市场机制在土地资源配置中的作用未得到充分体现。农村集体经营性建设用地使用权制度是一项系统工程，除了用地供需双方外，必须积极培育和壮大价格评估、委托代理、合同公证等中介机构，完善政策和法务咨询、纠纷调解机制等配套设施体系。
加强基层治理和政策宣传，凝聚土地入市改革共识。由于农村集体经营性建设用地入市尚在探索阶段，因此部分工作人员以及基层民众对于该项改革尚未形成清晰完整的认识，导致信息不对称，沟通成本高，工作进程缓慢。为此应当加强入市改革的政策学习和政策宣传，使基层工作人员充分理解和掌握入市的政策、制度和法律法规安排，基层民众充分认识和认可入市的政策、收益和权益保障，从而凝聚土地入市改革共识，推动土地入市改革顺利进行。
（执笔：杨娟）