本报记者 秦磊 刘惠媛 周昕 文/图

　　编者按

　　小区公共收益，主要指利用小区公共部分进行经营获得的收益。随着城市化的发展，小区公共收益也日渐多元化。民法典明确规定，利用小区业主共有部分产生的收入，属于业主共有。但在现实生活中，很多小区公共收益账目鲜见公布，不少物业公司对公共收益讳莫如深。而公共收益的真正受益人小区业主却对公共收益不了解、不知情，小区公共收益成了一笔糊涂账。

　　小区业主到底享有哪些公共收益？这些收益又该如何支配？

　　小区公共收益有哪些

　　“小区公共收益是业主‘最熟悉的陌生人’。”近日，《读者来信》编辑部在读者来信微信公众号、宁夏日报客户端、宁夏新闻网等媒体发布话题征集《你知道小区业主享有哪些公共收益吗？》，引发了网友对小区公共收益话题的热烈讨论。

　　小区公共收益与每一位业主利益息息相关。2021年1月1日施行的民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。民法典第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　据了解，小区公共收益的范围主要包括占用小区属于业主共有的道路、绿地或者将其他场地作为停放车辆的车位收益；公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益；公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益。然而在调查中，记者发现很多业主对小区公共收益知之甚少，对小区公共收益的使用情况无从知晓，绝大多数物业公司对小区公共收益避而不谈。

　　小区公共收益去哪儿了

　　“银川市兴庆区凤凰花园A区停满了车，停车费收到哪儿去了？小区从来没有公布过账目。”

　　“银川市金凤区鲁银城市公元电梯里播放广告，这部分收益算不算公共收益？”

　　“银川五里湖畔小区从未公布过公共收益，小区公共设施破旧不堪，单元门破损严重等现象比比皆是，不知道物业将公共收益用到哪里了？”

　　在话题征集中，网友们对所住小区公共收益使用情况吐槽不断。

　　记者调查走访了全区多个小区，知道公共收益并了解其去向的业主少之又少。

　　中卫市众一山水城小区居民张女士说：“小区内的公共收益应该就是地上停车费用。物业公司公示过公共收益，但没有说明这些钱是如何支出的。”

　　“小区地上停车位收费及电梯间的广告费每年收支多少？从未见物业公示过。”永宁县盛世江南小区的纳先生告诉记者，该小区楼道灯等公用设施损坏、卫生保洁不及时、自来水水质差，这些问题跟物业反映过多次，都得不到及时解决，业主们十分疑惑：物业费和公共收益都用到哪儿了？

　　“小区的物业服务质量不尽如人意，路面损坏了没人修补，绿化被破坏也没有人管，至于公共收益更是闻所未闻。”石嘴山市大武口区塞上水乡小区居民付女士说，小区里有很多广告，地上停车位一个一年收费600元，这些费用集中起来，一年有不少收入。“如果物业公司能利用公共收益管理好小区，也算是物尽其用，可事实并非如此。”付女士无奈地说。

　　固原市民生苑小区居民胡先生说，物业公司在管理小区过程中可能存在超支情况，用公共收益对其亏损进行弥补，业主能够理解并给予支持，但前提是一定要给业主算一笔明白账。

　　关于公共收益的账目公开，民法典第943条规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司应向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着，小区公共收益不能是笔糊涂账。

　　按照相关法律规定，公共收益归属于小区全体业主，在业委会成立前，物业公司只是负责代收代管，公共收益的收支应当接受业主监督。成立业委会后，物业公司应当提请业委会决定后，对相关信息进行公开。但在实际操作过程中，业委会选举或换届工作推进较难。以银川市为例，三区两县一市共有961个住宅小区，截至目前，成立过业委会的小区占比32%，目前顺利完成业委会换届的且在有效期的仅占总数的19%。因此，绝大部分小区的公共收益仍为物业公司代收代管。

　　“物业公司将这部分钱收入囊中，这已是物业行业公开的秘密。”一位曾在多个小区从事过物业服务工作的人士告诉记者，在我区，小区公共收益是物业收入的重要来源之一，很少有物业公司愿意将公共收益收支账目进行公示，大部分业主也都不知道这笔收益需要公示。

　　记者联系多家物业公司，大多数公司认为公共收益是个敏感话题，对其避而不谈。

　　公开公共收益难在哪

　　“自治区物业管理条例11年未作修改，物业费上涨无法经过业主同意，很难满足物业公司管理小区的基本支出。”银川市物业管理协会会长刘昌盛说，小区公共收益一定程度上弥补了物业管理支出的不足，取之于民、用之于民，最终的结果都是希望小区管理能让业主满意。

　　“我们曾经遇到过一年30余次上下水管爆管应急抢修，加上路面维修、消防设施维修、墙体维修、电梯维护等，小区内部的修修补补几乎每天都在进行，仅靠物业费无疑是杯水车薪。”银川市承天物业服务有限公司某小区服务处主任蒲吟君说，小区公共收益的大头是地上停车位收入，以银川市金凤区阅海万家A区为例，地上停车位300多个，年收入50多万元，这些钱都用在了小区日常管理维护上。

　　同心县信泰家园小区2018年建成，在当地属中高档小区，共有20栋居民楼、696户业主。负责该小区物业服务的宁夏信泰达物业服务有限公司负责人马先生告诉记者，小区楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等处都有广告，小区自制售水机、快递柜也缴纳了进场费，再加上地上停车费，每年确有相当数额的公共收益，公司将这部分资金用于小区设施设备维护、垃圾清运、清理化粪池及下水主管道、购买劳保用品、绿化养护等。“小区物业费收缴率低，企业运转困难，从2018年5月起至今，已向开发公司借款90多万元填补亏空。”马先生说。

　　银川卓达物业服务有限公司目前服务着50多个老旧小区，其中，20多个小区连每月10元的卫生费都收缴不齐，还有部分小区空置率达30%，根本无法有效收取物业费。“每年物业服务的支出远远大于收益，不得不将小区的公共收益用来弥补物业费用的不足。”公司总经理方军说。

　　中瀛御景小区打了个样

　　对于小区公共收益如何使用，银川市中瀛御景小区给其他小区打了个样。

　　2018年，中瀛御景小区依法成立业主委员会，并与负责小区物业的宁夏中瀛泰富物业服务有限公司沟通，收回公共区域经营权。专人管理公共收益，用于小区各种维修维护，年底在小区公示财务信息报表，收入、支出的每一分钱都让业主明明白白。

　　然而，我区绝大部分小区并未设立业主委员会，公共收益一直由物业公司管理，很多物业公司不能及时公开公共收益的去向，时间一长，业主对这部分收益的流向心存质疑。

　　“小区公共收益要告别糊涂账，必须还权于业主。”银川市兴庆区康平社区党委书记郑鑫见证了中瀛御景小区公共收益管理的来龙去脉，她对业主参与小区自治感触颇深：“由于种种原因，银川市多数小区还未成立业委会，无法对由物业代收代管的费用进行有效约束和监督。另外，大多数物业企业都能认真管理小区，但实际存在的种种困难也是绕不过去的现实。所以，与‘还权’同等重要的，还要充分保障业主的知情权、参与决定权和监督权，有必要引入第三方审计介入监督，公开物业收支账单。按照相关制度要求，物业企业能够自觉公开晒‘账本’，业主与物业便会回归各自本位。”

　　钱要用到刀刃上

　　“根据国家相关法规，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”北京大成（银川）律师事务所律师付前亮说，公共收益的主要用途是对小区内的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，从而保障和改善小区共有部分的正常使用功能。“对于广大业主来说，公共收益‘姓什么’并不重要，关键是要知道这笔钱如何花出去的，花在了哪里？专账专用、定期公开收支情况才是业主真正关心的问题。公共收益讨论的重点，是如何依法依规将这笔钱用在‘刀刃’上。”付前亮说。

　　“希望公共收益的使用情况能够做到公开透明，不要遮遮掩掩，如果公共收益真的能用到小区的建设和改善上，业主肯定会支持。”吴忠市利通区长河湾小区业主肖先生说。采访中，许多业主都表达了同样的观点：小区公共收益只要是用在了提升小区品质上，这笔钱就花得值。

　　“信息不对称导致业主知情权得不到保护，这是小区公共收益产生争论的焦点。”刘昌盛说，物业代收代管的费用如果得不到有效约束和监督，个别物业企业就可能钻空子，有选择性地公布或者直接不公布公共收益信息。“目前，银川市物业行业也尝试从信用管理入手，对物业服务企业量化评分，把依法依规公布公共收益作为考评物业服务企业的项目之一，不能及时公开账目的企业，将被降级。”刘昌盛说。

　　付前亮建议，我区应该进一步完善相关法规制度，明确和简化物业公司使用公共收益的程序、额度，完善监督机制、曝光典型案例，推动物业公司提高账目透明度。

　　“成立小区业委会是监督物业公司管理运作的重要渠道，针对目前业委会缺位的现实，应出台相应法规，让业委会在筹备、选举各环节有章可循，让更多业主参与到小区自治中。”郑鑫说。

　　群众利益无小事。将小区公共收益置于阳光之下，确保收支公开透明，把每一分钱都用在刀刃上，让公共收益成为一笔放心账、明白账，这不仅是维护群众切身利益的大事，也是提升基层治理水平的应有之举。