编者按

房顶漏雨、没有监控、外墙脱落、电梯坏损……这些与百姓生活息息相关的住宅“病症”，影响着大家的幸福感、安全感。

有了“病”就得治，这时候，住宅专项维修资金就派上了用场。

什么是住宅专项维修资金？它具体用途有哪些方面？使用时又该注意什么？针对读者关心的这些问题，记者进行了调查采访。

■ 收取“房屋养老金”，各地标准不同

“2018年入住后，每逢大雨，家里的墙就会渗水。”永宁县望远镇银子湖水都小区居民周先生拨打本报新闻热线讲述了他的烦恼和困惑，“房地产开发公司明确表示，房屋已经超过保修期限，不再提供无偿维修服务。不知道这种情况可以申请使用住宅专项维修资金吗？”9月15日，读者来信编辑部发出了“@业主们，你了解住宅专项维修资金吗？”话题征集，读者和网友纷纷留言或来电。

住宅专项维修资金俗称“房屋养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。其中，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

根据国家建设部、财政部2007年12月4日下发的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

“银川市住宅专项维修资金是从2001年开始缴存的，当时的缴存标准是每平方米10元。”银川市物业服务中心副主任王珍说，2012年起，包含电梯的住宅、非住宅、别墅等房屋首期住宅专项维修资金缴存标准调整为每平方米50元，不包含电梯的普通住宅缴存标准为每平方米40元。截至目前，银川市累计归集住宅专项维修资金26.8亿元。

“吴忠市从2008年开始缴存住宅专项维修资金，缴存标准为每平方米10元，这些年一直没有变过。”吴忠市住建局副局长宋玉珍说，截至目前，吴忠市住宅专项维修资金归集总额1.87亿元。

2007年6月11日，《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》规定，购房者按购房款2％的比例向售房单位缴纳住宅专项维修资金。今年9月6日开始实施的《固原市住宅专项维修资金管理办法》规定，无电梯的住宅按建筑面积每平方米缴存首期住宅专项维修资金80元；非住宅、有电梯的住宅及别墅按建筑面积每平方米缴存首期住宅专项维修资金100元。

■ 使用专项维修金，面临困难重重

近日，银川市西夏区一个小区业委会向银川市物业服务中心提出使用住宅专项维修资金，因条件不符被拒绝。

“住宅专项维修资金应该如何使用？是不是物业公司、业委会就能决定？”9月18日，家住银川市兴庆区景墨家园小区居民朱亮表示，“以前，小区业委会或者物业公司经常贴出公示，说要用住宅专项维修资金装监控、修路面，作为业主，并不知道这些钱具体花到哪儿了。”

按照相关规定，住宅专项维修资金的使用，要由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出，使用范围内三分之二以上的业主讨论通过使用建议。经过这些程序，物业服务企业或者相关业主才能组织实施住宅专项维修资金使用方案，并向有关部门申请列支，经审核同意后，相关部门会从专户划转资金。

自2009年开展住宅专项维修资金使用工作以来，银川市已有378个维修项目使用住宅专项维修资金5660.65万元；吴忠市共使用住宅专项维修资金1440.64万元。“2007年至今，固原市累计收缴住宅专项维修资金5.4亿元，但一直没怎么用，后期一部分资金被纳入老旧小区改造资金中。”固原市物业管理部门一位负责人表示，从今年开始，该市陆续出现使用住宅专项维修资金的情况。

采访中，群众普遍反映住宅专项维修资金使用比较困难。

“按照规定，使用住宅专项维修资金要向使用范围内三分之二的业主征集意见，需要二分之一业主同意。”王珍说，这项工作耗时长、工作量大，很多业主和物业公司都不愿去做。近年来，随着宣传力度加大，居民对住宅专项维修资金认识提高了，但对如何使用认识不一，比如有的业主认为“这是我的钱，想怎么花就怎么花”，小区装饰、整修大门、安装宣传栏等都要申请使用住宅专项维修资金。“住宅专项维修资金是有限的，必须用到‘刀刃’上。如果不经管控使用完，一旦遇到水电短路、电梯损坏、地基塌陷等危及楼栋安全和居民生活的紧急状况，就只能由居民自筹资金解决了。”王珍说。

记者了解到，吴忠市利通区住宅专项维修资金使用率不足10%。“申请使用住宅专项维修资金难度比较大，仅征求业主意见往往需要耗时一年多。”利通区物业办公室主任王江龙告诉记者，“每次征求意见，各种说法很难统一，比如，房屋漏雨修屋顶，低层居民不同意；修上下水管道，高层又不同意。”利通区滨河锦都小区就曾遇到此类情况，房屋漏雨严重影响顶层居民生活，王江龙反复入户沟通，但除顶层居民外，该小区12栋楼559户居民大部分不同意维修。最后经协调，由小区房地产开发公司、物业公司承担部分费用，耗时一年半，该小区才申请使用了5万元住宅专项维修资金。

青铜峡市欧景花园小区由于很多居民未办房产证，导致该小区住宅专项维修资金收缴率非常低。一场大雨后，该小区6号楼发生漏水，6楼居民刘敏家中损失惨重，随即，他申请使用住宅专项维修资金。“我们一查，该栋楼12户居民，只有6户居民缴纳了5000多元住宅专项维修资金，动用这笔钱大家都不同意。”青铜峡市物业监督管理办公室主任孙科说，最后，刘敏只能自己掏钱，维修了屋顶。更让孙科发愁的是，随着房屋大修期的到来，青铜峡市有300多部电梯使用寿命即将到期需要更换，现有的住宅专项维修资金根本无力承担。

■ 专项资金将断顿，难题亟待破解

2017年，银川市金凤区陶然水岸小区把近20万元公共收益缴存至小区住宅专项维修资金账户，成为我区首个住宅专项维修资金续筹小区。据了解，陶然水岸小区于2013年曾申请了首期住宅专项维修资金105万元，对小区公共设施进行改造，致使维修资金余额严重不足。之后，小区业委会换届，在其提议下，小区续缴了住宅专项维修资金。记者了解到，截至目前，我区仅有银川市鲁能陶然水岸、芙蓉花园2个住宅小区续存了住宅专项维修资金，共计218091.95元。

“银川市住宅专项维修资金首次缴存标准仅为每平方米10元至15元。随着房屋使用期增加，维修的部位和程度也逐年增加，原有的缴存资金已经无法保障房屋共用部位及共用设施设备的正常维修更新。”王珍表示，截至目前，银川市97个小区首期专项维修资金余额不足30%。“针对维修资金不足的楼宇，我们也向小区业主委员会或社区发出告知书，并要求向业主进行公示，组织业主开展续缴工作，但至今无一例首期余额不足的楼宇续缴。”

“续筹资金不同于首期缴存的住宅专项维修资金，并没有强制要求的金额，可根据业主大会商议续筹金额。”宋玉珍表示。记者问及维修储备金续筹难的原因，王珍表示：“归根到底还是意识问题。”虽然银川市也曾有小区业主委员会提出续筹住宅专项维修资金，但一经提起，居民就纷纷反对。“很多居民认为房屋维修是物业公司的事儿，应该由物业公司掏钱。”金凤区一家物业公司负责人蒲吟君表示，按照有关规定，小区楼道内灯、电表箱等损坏应由居民自己承担，而楼道外基础设施损坏才应由物业公司负责维修，“但现在不管什么坏了，业主都找物业公司。”

“住宅专项维修资金续缴非常困难。”宋玉珍表示，一方面业主对无强制性措施的义务不能自觉遵守，同时，住宅专项维修资金必须全数足额续缴，否则后期无法管理和使用；另一方面，续缴没有具体法律法规支持。“怎么续缴？谁来组织续缴？续缴的标准是多少？至今没有具体规定，我们也不知道具体如何操作。”王江龙说，吴忠市曾希望通过修改相关条例，提高收缴标准以增加住宅专项维修资金，但因为国家、自治区没有相关法律法规而被否定。

随着各地小区逐步步入“中老年”，我区住宅专项维修资金“告急”的小区会越来越多，续缴问题“迫在眉睫”，需要相关部门合力解决。