因为借款人欠款未还以房屋顶账的，出借人最好及时办理房屋所有权的转移登记。如果借款人提供的是亲友的房屋，则出借人（债权人）在入住前，一定要与其亲友本人达成协议以获得期限明确的合法居住权。否则不论住多久也是无权占有，且不可能构成善意取得。

案例回放

被告陈某与第三人李某涛系朋友关系。李某涛系原告李某宁的哥哥。2003年到2004年，李某涛向朋友陈某某借款14万元，借款期限届满后李某涛无力偿还，双方口头协商李某涛以其名下位于城区新华西街某小区一套60平方米的案涉房屋抵顶借款。协议达成后，李某涛向陈某某交付房屋产权证复印件及房屋钥匙，房屋证复印件载明李某涛系该房屋的所有权人，陈某某夫妇于2007年开始占有使用房屋至今。后经向银川市不动产登记信息查询，该套案涉房屋实际登记在李某涛的哥哥李某宁名下（这说明后来李某涛将房屋转让给了李某宁）。2022年9月29日，李某宁委托律师起诉陈某某夫妇并发出《律师函》，催告二人限期15天内搬离案涉房屋，但陈某某拒不搬离，李某宁于是到法院请求依法判如所请。

本案中，诉争房屋的所有权人为原告李某宁，但被告陈某某辩称，李某宁弟弟李某涛拖欠其借款未偿还，故李某涛将案涉诉争房屋抵顶其居住使用至今15年，已对诉争房屋构成善意取得。

（案例来源：银川市兴庆区人民法院）

以案说法

民法典第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告李某宁有权要求被告陈某某返还案涉房屋，但陈某某称自己对该房居住了16年，已构成“善意取得”，是否有理？

民法典第311条规定了善意取得制度，即无权处分他人动产的占有人，在非法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意（不知情），就可以依法取得对该动产的所有权；原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求非法转让人赔偿损失。善意取得须符合四要件，即：出让人无权处分；受让人受让财产时须是善意的；以公平合理的价格有偿转让；转让不动产的应当登记。

被告陈某某仅提交第三人李某涛出具的欠款凭证，未举证证明其与李某涛针对房屋达成以房顶账的意思表示，亦未办理房屋过户登记手续，因此不构成对诉争房屋的善意取得，而是构成无权占有。现房屋所有权人行使物权权利，陈某某夫妇应当依法返还房屋。至于陈某某对李某涛的债权，应当另案主张。

原告李某宁作为房屋的所有权人，在陈某某占有使用其房屋长达16余年的时间里未主张返还房屋，明显有悖于生活常理。结合原告与第三人李某涛的兄弟关系，可以推论原告应对陈某某夫妇占用居住该房屋的事实知晓并予以默许。原告于2022年9月29日向被告陈某某发出律师函15日内要求返还房屋，被告陈某某未按期返还，原告要求按照每月1000元的标准主张房屋占用使用费，符合市场行情，故法院判决自房屋返还宽限期届满之日起，被告向原告支付该款项。（张慧 钟玉珍）