本报记者 郑芳芳

在繁华的城市市区，经常会上演各类租赁纠纷。2021年9月10日，某物业公司与马某签订了一份《场地租赁合同》，约定将其位于兴庆区某购物中心的一处商铺出租给马某，租赁期限为三年；同时双方还订立了《物业服务协议》，明确了租赁场地的物业服务费。

然而，合同的履行之路却充满坎坷。马某连续出现欠付租金等费用的现象，物业公司多次送达《公函》向马某催款。其中，2023年8月20日马某签收的《公函》显示，他尚欠物业公司租金8万余元、水电费用1.8 万余元、物业费5万余元。面对马某的拖欠行为，物业公司忍无可忍，于2024年4月将马某诉至银川市兴庆区人民法院，要求马某在同年8月25日前必须付清15万余元欠费，否则将单方面解除合同并采取相应措施。

刘益辰法官受理此案后，多次尝试联系双方进行诉前调解，可惜均未成功。无奈之下，法院依法适用普通程序开庭审理。原告物业公司在庭上表示：“被告马某从2023年7月起店面处于停业关闭状态，人也始终联系不上，我们无法向他提前送达解除合同通知。而且，在合同到期前后，马某本应将场地恢复原状，但他却从未露面，我公司只能委托第三方对场地进行恢复。”物业公司提交的施工派遣单、发票等证据表明，他们已于2023年9月5日对案涉场地进行了恢复，产生围挡搭建、商铺拆除费用合计2万元。

马某经公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等材料后，并未到庭参加诉讼，法院只能作出缺席判决。考虑到物业公司此前已多次催告马某限期支付相关费用，且马某下落不明，店面停业关闭，物业公司请第三人将案涉场地商铺围挡搭建工程等因素，法院最终减免一月租金，判决马某在保证金3万元冲抵后，再支付原告租金4万元、违约金8000元、场地恢复费用1.3万元。

【以案说法】

本案的一大特点是，在被告不出庭的情况下，法官进行了缺席判决。这份判决是否公正呢？

承租人应当按照约定的期限支付租金。民法典第722条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，马某失约在先，物业公司单方面告知马某解除合同并无不妥。那么，为何会在判决中减免一月租金呢？原来，被告马某自2023年7月开始就未再继续经营，也未使用该场地，并且物业公司提供的施工派遣单显示，物业公司进行场地恢复的时间早于合同到期的时间。

民法典第585条明确规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，物业公司主张马某应支付2万元违约金，为何法院仅支持8000元？马某逾期支付租金给物业公司造成的损失，主要表现为资金被占用期间的利息损失以及主张权利的合理成本。法院判决支持马某向物业公司支付欠付租金，基本上可实现物业公司基于合同履行后可以获得的利益。法院结合双方在合同中关于违约责任约定、合同履行情况、违约方过错程度、履约背景等因素，最终支持马某向物业公司支付违约金8000元。

那么，场地恢复费用又为何“打折扣”？虽案涉合同约定“乙方在场地返还前未清理完成该场地内装修、物品的，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行清理，所发生的费用由乙方承担”。但同时，原告行使有关权利时亦应当遵循诚实信用原则，在合理范围内防止损失扩大，并向被告通知有关事项。而在本案中，物业公司并未提供其在采取有关措施之前或之后通知告知被告的证据。法官结合原告提供的有关工程清单、发票，从已支付费用客观性和合理性、当事人知情参与权利保障、当事人过错程度等方面加以考量，最终支持 1.3万元。