本报记者 郑芳芳

因消防问题引发合同效力之争，是房屋租赁合同的热点与难点。根据我国相关法律规定，一般房地产公司开发的房屋须经过消防部门的安全检查合格方能销售或出租，而如果是面向社会公众经营的房屋，则需要申请进行第二次消防安全检查并取得“消防安全检查合格证”方能营业。近日，银川市中级人民法院民二庭法官李鹏程向记者讲述了一起因未进行二次消防验收所引发的租赁合同纠纷。

■案件回放

“租赁合同期限5年，租金按年支付。出于长期合作目的，第一年租金、物业费全额减免。如因乙方原因导致合同提前终止或逾期支付费用等，乙方不再享有前述减免优惠。”2022年5月，小成（化名）从某房地产公司处租赁了一处商铺用于经营童装，并签订租赁合同一份。

哪知，新店开业没几个月，消防救援大队检查时发现该商铺未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反消防法相关规定，遂依法作出相应处罚，并责令停业整改。一个月后商铺整改合格，获得了“消防安全检查合格证”。

小成的童装店开业后发现周边商铺客流量少，生意冷清，长期处于亏损状态。而此前某房地产公司明明给出了前景良好的招商计划。在消防问题被停业整改结束后，营业情况仍不见好转，小成产生退租的想法。租房第二年起，小成以某房地产公司进行虚假宣传、出租房未取得消防验收合格证书即投入使用等，提出退租并拒绝支付当年的租赁费、物业费、采暖费等。某房地产公司将小成作为被告起诉至法院。

“我公司对外宣传招商计划，只是经营管理中的发展蓝图，并不是双方合同的组成部分。且消防验收问题对你方并未产生实质上的经济损失，我公司有权要求你方支付相关费用。”原告认为商铺租赁经营活动本身就是一项商业活动，具有一定的商业风险，小成作为完全民事行为能力人对自己的选择理应承担经营项目带来的风险，依法支付自己合同约定的相关费用。

最终，一审法院判决：案涉商铺在进行二次消防验收之前的租金及物业费等，小成不应支付；因小成逾期支付费用导致合同提前终止，故合同约定的减免优惠小成无权享有，其应向原告全额补交取得消防安全检查合格证之后的租金、物业费。

双方不服，均提起上诉，但双方均未补充提交新证据。在全盘梳理整个案件后，银川市中级人民法院对一审法院的判决予以维持。

■以案说法

民法典第8条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”本案双方违反了消防法的相关规定，但为什么法官以案涉商铺进行二次消防验收之前和取得合格证之后为时间节点，作出了如上判决呢？

消防法第15条明确规定：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”根据此条款，对于面向社会公众的营业性房屋，必须经过此法条规定的第二次消防安全检查并取得消防安全检查合格证，方能将承租房屋用于面向社会经营。该条款规定属于强制性规定。

既然案涉商铺在出租前未进行二次消防验收，那么双方的合同在此之前应属于无效；但在二次消防验收获得消防检查合格证后，小成还持续经营了一段时间，说明她认可双方签订的租赁合同的效力，故法院判决其承担后续这段时间的相关费用并无不妥；又因是小成的原因单方提前终止合同，故按双方约定其不应享受优惠费用。