本报记者 郑芳芳 实习生 文瑞

因物业对消防管道通水试水，导致银川市西夏区某营业房内的消防阀门两次漏水，房屋被泡、装修损毁、租户退租，业主想找物业索赔，物业却坚称己方无责，“是停暖导致太冷冻坏的”。

那么，房屋内消防阀门爆裂漏水，导致业主财产受损，到底该由谁来承担赔偿责任呢？

【案件回顾】

时间拨回2020年11月。当时，小马名下某营业房消防阀门突然破裂，房屋大面积进水浸泡损毁了全部家具。几天后才发现“灾情”的小马找到物业说理：“你们试水泡了我的房，影响了出租就不说了，起码要对我的房进行整体维修吧。”

物业却表示，漏水是因为小马办理停暖手续导致消防阀门被冻坏。

几次上门索赔不成，着急继续出租的小马，只好自己花钱对房屋进行了维修。

哪知修好后再次出租没两年，2023年11月，物业公司在检修消防管道并试水后，导致营业房再遭“水灾”，看着房内消防阀门破裂、报废，二楼楼梯口墙皮脱落、墙面开裂，地瓷砖起鼓、松动，踢脚线掉落，连部分房门及柜门都因泡水而变形掉落，种种景象让小马气不打一处来，怒而将物业公司诉至法院，主张赔偿装饰装修、拆除 、重置、租金等损失。

受理该案后，银川市西夏区人民法院民二庭法官考虑到诉讼周期长、诉讼负担重，遂分别联系双方确认调解意愿。电话里同意调解的双方，在调解现场却是“鸡飞狗跳”，指责不断、争执不下。

承办法官便赶紧分开双方，确认彼此的真实诉求。

“说实话，物业固然有错，但坦诚来讲，您也存在疏于对房屋的管理及室内公共设施故障未能及时发现反馈的过错，对吧？不如咱们在赔偿上作一些让步？”承办法官坐在小马对面，耐心劝着仍在气头上的小马。

“物业但凡态度好些，我也不想闹得太僵，租金损失这一项我可以撤回，但维修费起码得赔给我吧。”小马在承办法官的劝解下，给出了自己的“底线”。

“我们很难拿出来现钱去赔偿，我们愿意用物业费抵顶赔偿。”经过多次协商，物业公司作出了答复。

最终双方约定以5年物业费抵顶小马的全部损失。考虑到小马担心中途物业换人，抵顶“失效”，承办法官建议“若物业提前离场，不能提供物业服务，则退还小马自离场之日至2027年前的物业费”。

至此，一场反复多年的纠纷终于画上了句号。

【以案说法】

民法典第924条明确规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

本案中，涉案消防阀门虽然安装在小马的营业房内，但其是涉案房屋所在楼栋的整体消防系统的组成部分，因此属于服务业主设施的共有部分。

物业公司应当在征得业主同意的基础上，定期对共用设施进行维护管理，业主应当为物业公司履行养护义务提供必要协助和便利。一方面，在未经许可的情况下，物业公司客观上也无法进入该营业房对案涉消防阀门进行管理维护；另一方面，物业公司未提交证据证明对涉案消防阀门进行日常维护管理，故应当对其因管理不善而造成的损失，应承担侵权责任。

但同时，正是因为案涉爆裂的消防阀门位于小马的营业房内，相对独立于公共部分，小马对位于其室内的消防阀门亦负有妥善管理、维护及发现室内消防设施损坏及时报修的义务。尤其在供暖季来临前的打压试水时，若发现故障或者隐患，应当及时报告其他共有人、物业公司，必要时需及时采取措施避免损失发生或扩大。小马疏于对室内公共设施故障未能及时发现反馈的，也应对自身的损失承担相应责任。

根据民法典“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”及“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算”之规定，承办法官在综合考虑双方过错程度的基础上，顺利调解完成了这起纠纷。