本报记者 郑芳芳

今年7月底，80岁的王老太等来确认抵押合同无效的二审终审判决：“驳回上诉，维持原判”。这让她悬了好几年的心终于落停了。

事情要从2016年她“借”用儿媳的名字购房说起。当时，老人想要贷款买下案涉房屋，但年龄已超60岁，便与儿媳约定将房购买至儿媳名下，但首付及贷款均由王老太自己负责。同时还约定，在房贷还清之后，儿媳便将房屋转至王老太名下。从购房第一日起，王老太便住进了案涉房屋。

几年过去了，当王老太还清了贷款，上门找儿媳过户时却遭遇儿媳的推脱甚至拒绝。王老太只好提起诉讼，要求确认自己享有房屋产权，并要求儿媳协助自己办理房屋过户手续。但让她没想到的是，在诉讼期间，其儿媳将案涉房屋转卖给自己的女儿小秀（即王老太的孙女）名下，且小秀以案涉房屋作为抵押，已与某银行签订《个人购房担保借款合同》一份。

几番交涉无果后，王老太先向银川市西夏区人民法院提起诉讼，要求确认自己才是案涉房屋真正的所有权人，最终如愿以偿；今年1月，她第二次提起诉讼，要求确认小秀与某银行之间的抵押合同无效、判决撤销对案涉房屋的不动产抵押登记。

最终经一审、二审，法院判决抵押权无效，某银行及小秀协助王老太解除案涉房屋抵押权人为某银行的抵押登记。

【法官说法】

“前序的生效裁判已经确认王老太系案涉房屋所有权人，那么王老太就有权提起本案诉讼。”承办法官耿宇华表示，小秀对案涉房屋不享有所有权，其将案涉房屋抵押给某银行构成无权处分，但无权处分并不导致双方订立的抵押合同无效。

耿宇华解释道，合同系以设立抵押权为目的的债权合同，具有相对性；抵押权系有优先受偿属性的担保物权，具有绝对性。合同缔约时一方是否有处分权，不影响作为原因行为的抵押合同的效力，仅对物权变动的后果产生影响。

“也就是说抵押合同的确是合法有效的。”不过，耿宇华话锋一转，又表示，此案的关键在于某银行对案涉房屋设立的抵押权是否构成“善意”。

依据银行法之“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”之规定，以及中国人民银行制定的《贷款通则》“贷款调查：贷款受理借款申请后，应当对借款的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证情况，测定贷款的风险度”之规定，银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。

“案涉房屋自2016年购买，一直由王女士居住使用。某银行对小秀提供的抵押房屋未进行现场查看，以核实房屋的实际居住状况，仅凭当事人提供的不动产权证就贸然办理了抵押贷款，未能发现抵押房屋存在权利瑕疵，属于应当知道抵押权人无权处分的情形，某银行存在重大过失，不能善意取得抵押权，对其已办理登记的抵押权不受法律保护。”耿宇华表示，民法典规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，且本案中某银行与小秀设定抵押权时并非善意或不符合民法典规定的“受让人取得该不动产或者动产的所有权”的其他两个条件。

所以，根据上述法条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》中所规定的“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理”，西夏区法院最终作出了如上抵押权无效的判决。