本报记者 郑芳芳 段欣玥

近日，银川市馨和苑小区外围停车场的长停租户发现，进出道闸换新了，门房里的保安也换了新面孔。他们不知道的是，换新背后，有一场停车场经营者“易主”风波。

本案的发生具有普遍现象，所体现的法律问题是：一个接受他人转包的场地经营者，当遇到场地出租人与承包人（即转包人）之间决定提前终止出租合同时，接受转包人一方如利益受损，是否有权阻止出租人收回场地或直接要求出租人承担责任？

【案情回放】

去年7月，馨和苑小区物业公司与吴某签订《场地租赁协议》，将外围停车场承包给吴某，租期2年，一次性付清102万元租金。今年7月，因政策要求，物业公司决定收回停车场管理权，经与吴某协商，物业公司退还了一年租金，并与吴某签订了解除合同协议。

不料，正当物业公司准备接管停车场时，却受到停车场的实际经营者谢某的阻拦，其自称从吴某处转包了该停车场，期限两年，一年交付57万元计算，两年租金114万已交清。吴某收到物业公司一年的退款后，仅向谢某退还租金51万元，还欠付6万元。一方拒绝腾退，一方着急进场，“中间人”吴某失联，双方几次起冲突。10月，物业公司再次腾退失败后，报了警。银川市金凤区公安分局上海西路派出所接警后，将警情通报给社区协同解决。

10月23日，派出所、司法所、综合执法管理局、馨和苑社区以及社区坐班律师、双方当事人共同召开了一次协调会。物业表示，本应今年7月就收回停车场管理权，至今过了3个多月，停车费收益都已进了谢某的口袋，这笔钱谢某必须退还。但谢某坚称，吴某不退还6万元租金，自己绝对不会腾退，何况这3个多月的收益刨除停车场卫生费、人员雇佣费等，自己并未获益。

当事人现场一度拍起了桌子。民警稳住场面后，几方迅速理清了这起纠纷的解题思路：谢某的诉求本质上与物业公司无关，应与转包人吴某再去沟通；强占停车场并无法律依据，如不配合腾退，综合执法管理局可以介入；车位租户的利益不能受损，无论谁接手，必须保证租户进出不受影响。

确定思路后，坐班律师为谢某如何解决与吴某间的纠纷提供咨询，彻底打消了谢某的疑虑。

最终，谢某走出协调会现场便撤走了停车场安保人员，移交了长停、临停数据，将相关设施交与物业公司处置。

【法官说法】

接受他人转包的谢某强占停车场是否违法？物业公司是否可以强制腾退？谢某与吴某之间的纠纷又该如何解决？对此，记者采访了银川市金凤区人民法院金玲法官。金玲法官认为，此案虽小，却折射出市场经济活动中常见的合同纠纷形态，厘清其中蕴含的法律关系与责任边界，对于引导公众依法维权、维护社会秩序稳定至关重要。

金玲表示，首先，物业公司作为场地的管理方，其与吴某协议解除原租赁合同后，便依法恢复了对停车场的完整管理权。转包经营者谢某强占停车场行为，于法无据，构成了无权占有。谢某与吴某之间的转包合同，仅具债权效力，其约束范围限于合同双方。谢某不能以其与吴某签订的协议，对抗作为场地管理人的物业公司。

该起纠纷中，谢某混淆了不同的法律关系。若其坚持强占，物业公司完全有权向人民法院提起“排除妨害”或“返还原物”之诉，届时其将面临败诉并承担相应赔偿责任的法律后果。

其次，物业公司虽享有收回场地的权利，但其实现途径必须合法，切忌以暴制暴的“私力救济”。部分当事人认为“有理即可强行”，这是危险的法律误区。权利人自行组织人员强制清场，可能引发人身伤害、财产损毁等新的侵权纠纷，甚至导致矛盾激化升级。本起纠纷中，物业公司在遭遇阻力后，选择报警并通过协调会寻求解决方案，是理智且正确的选择。

最后，与“失联”中间人吴某的纠纷，是独立于本案的另一法律关系，应通过另案诉讼解决。谢某的损失源于吴某未能返还租金，其正确的维权路径是依据吴某与谢某之间签订的合同，以合同、付款凭证、沟通记录等为证据，向法院提起诉讼，请求判令吴某赔偿损失。