本报记者 郑芳芳

11月中旬，银川市西夏区人民法院成功调解一起涉物业服务合同纠纷案件，被诉业主李某以房屋长期空置为由拒绝交纳物业费，物业公司多次催交无果后诉至法院，要求李某立即支付拖欠物业公司的物业费。

“房子一直空着没人住，凭什么要交物业费？”业主李某的这个疑问，可能也困扰着好多业主。那么，我们一起来看看西夏区法院是如何调解这起纠纷的。

【案例回放】

西夏区法院受理该起纠纷后，承办法官考虑到此类纠纷涉及业主与物业公司的和谐共处，若简单判决可能加剧矛盾，随即决定优先采用调解方式化解纠纷。

调解过程中，李某表示购置案涉房屋后一直处于空置状态，拒绝交纳近三年物业费用；物业公司则表示其已按物业服务合同约定提供了公共区域保洁、安保、绿化养护、设施维护等服务。

为了消弭双方争议，承办法官搬出了民法典，释明物业服务具有公共性和整体性，物业公司提供的公共区域保洁、安保、消防、电梯维护等服务，覆盖整个小区全体业主，并非仅针对实际入住的业主。即使房屋长期空置，业主依然是物业服务的受益方，小区环境的维护、设施的正常运行也保障了业主的房屋价值。同时，法官也劝导物业公司在后续服务中加强与业主的沟通，及时反馈业主关切，提升服务质量。

经过法官的耐心调解和法律解读，李某终于理解了相关法律规定，认识到自己拒绝交纳物业费的行为缺乏法律依据，物业公司也表示愿意在后续服务中加强沟通。最终，双方握手言和，李某当场足额交纳了所欠物业费，物业公司撤回起诉，这起涉物业服务合同纠纷得到妥善解决。

【法官说法】

民法典第九百三十七条明确，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条则规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

这也就是说，物业服务具有公共性与整体性特征，其服务对象指向全体业主，服务内容覆盖小区公共设施维护、公共环境保障等关键领域，物业公司为此投入了相应的人力、物力成本，这些服务的成本不会因为个别房屋无人居住而减少，需通过全体业主交纳的物业费予以支撑。即便业主未实际入住，小区的日常维护等服务仍持续开展，业主依然享受了建筑物共有部分各项物业服务，因此“未入住”不能成为业主免除交费义务的法定理由。业主若对物业服务有异议，应通过合理合法的途径与物业公司沟通协商或向相关部门反映，而非直接拒绝交纳物业费。

法官建议，部分业主对“未入住仍需交费”存在误解，其实是对物业费涵盖的服务项目不够清楚。物业公司在催交时，不妨提前把物业费包含的公共服务清单列出来，比如电梯维护、保洁服务、绿化养护等，让业主清楚每一笔钱花在哪里，矛盾自然就少了。