本报讯 （通讯员 海波） 农村宅基地及自建房买卖合法吗？近日，红寺堡区人民法院审结一起农村宅基地合同纠纷案件。该案明确，非同一农村集体经济组织成员之间买卖宅基地及自建房，所签合同因违反法律强制性规定而无效，出卖人应返还相应款项。该案再次为涉及农村宅基地的交易行为敲响警钟。

原告李某与被告马某不是同一农村经济组织成员，2024年2月，原告李某看到中介发布的关于被告马某出售自己的农村宅基地及自建房屋的信息，遂与马某联系，双方签订了农村宅基地买卖协议，总价款30万元。李某向马某支付了首付款15万元，马某未按约定交付宅基地及房屋。李某遂诉至法院，要求解除合同并退还购房款。马某辩称合同系双方真实意思表示，应合法有效，拒绝退款。

红寺堡区法院审理认为，根据民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。原、被告签订农村宅基地买卖协议，是双方当事人真实意思表示，但转让房屋所附的宅基地系农村宅基地，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地转让应限定在本集体经济组织内部，并经法定机关审批后有效。

本案中，原、被告分别属于不同集体经济组织的成员，双方签订的农村宅基地买卖协议违反法律强制性规定，系无效合同，被告应当向原告返还购房款。宅基地属于农民集体所有，农民仅享有使用权，其交易受法律严格限制。合法买卖需满足以下条件：买卖双方均为同一农村集体经济组织成员；买方无宅基地，且符合分户、外来人员落户等村集体规划要求；房屋已取得不动产权证并完成登记；宅基地使用权与房屋所有权一并转让，禁止单独流转；交易经村集体经济组织同意并报乡（镇）政府批准。