本报记者 李娜

现实中，为规避购房政策限制、降低贷款门槛或隐匿财产等目的，“借名买房”行为时有发生。此种安排，导致实际出资人与产权登记人不是同一人，隐藏着法律风险，易引发权属争议。当“借名买房”遭遇婚外情等非常态事件冲击，房产的法律归属应如何界定？相关当事人的权益又如何平衡？本报记者就此专访了北京天驰君泰（银川）律师事务所付赵龙律师。

【案情回顾】

张某某与关某某系夫妻，陈某系二人朋友。因自身原因无法办理购房贷款，张某某夫妇与陈某商议决定，由张某某夫妇出资支付首付款8.5万元，以陈某名义签订购房合同、办理抵押贷款，房屋产权登记于陈某名下。此后，房贷实际由张某某夫妇持续偿还，截至纠纷发生时已偿还1.5万元。

2025年6月，张某某发现妻子关某某与陈某存在婚外情，双方激烈争执后，关某某服药轻生，幸被及时送医抢救脱险。此事导致张某某、关某某与陈某之间就上述房屋产权归属、精神损害赔偿问题爆发冲突，陈某遂报警。派出所接警后，联合社区及人民调解委员会介入协调。

街道综治中心随后组织司法所、派出所、社区网格员及当事人召开调解会议。经调解员反复沟通，最终达成和解：陈某同意向张某某、关某某支付5万元作为情感损害补偿，并获谅解；同时，各方一致同意，案涉房屋产权应变更登记至实际出资人张某某与关某某名下，自此与陈某再无瓜葛。该纠纷得以化解。

【律师说法】

针对本案交织的情感纠葛与财产争议，付赵龙分析认为，其核心法律问题在于“借名买房”这一事实行为背后的法律关系界定，以及在此情况下物权归属的认定规则。解决此类纠纷，需穿透形式登记，探查真实出资与合意。

首先，关于借名买房协议的性质与效力。实际出资人与名义登记人之间关于“借名”的约定，本质上是一种合同关系，其内容通常包含由名义人出名登记、实际人出资并享有房屋权益等条款。根据民法典第143条关于民事法律行为效力的规定，以及第465条关于依法成立的合同受法律保护的规定，只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即应认定为有效。本案中，张某某夫妇与陈某关于借名购房、实际还款的合意，是确定各方权利义务的基础。

其次，关于实际出资人与名义登记人之间的法律关系。在借名买房关系成立且有效的前提下，名义登记人陈某的法律地位更接近于“受托人”或“代持人”，其虽被登记为物权人，但该登记行为系基于双方约定，旨在实现实际出资人张某某夫妇的购房目的。依据民法典物权编关于物权公示原则的规定，不动产物权经依法登记发生效力。然而，当内部约定与外部登记发生冲突时，在内部关系上，应依据真实意思表示和出资事实来确定权益归属。名义登记人不得违反借名约定，主张登记在其名下的房产完全归其个人所有。

再次，关于夫妻共同财产的认定与分割。本案购房首付款及已偿还贷款均来源于张某某与关某某的夫妻共同财产。根据民法典第1062条关于夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为共同共有的规定，以及第1063条关于夫妻个人财产范围的规定，用于购置案涉房产的款项性质上属于夫妻共同财产。因此，即使最终确认房屋权益归属于实际出资方，该权益也属于张某某与关某某的夫妻共同财产，而非其中一方的个人财产。

最后，付赵龙指出，借名买房风险极高，极易引发纠纷。一旦发生争议，当事人可循以下途径解决：1. 协商调解：如本案所示，在基层调解组织主持下，通过协商解决财产纠纷，是高效、低成本的途径。2. 民事诉讼：若协商不成，实际出资人可依据借名买房协议、出资凭证、还款记录等证据，向人民法院提起合同纠纷或所有权确认之诉，请求确认其为房屋的实际权利人，并判令名义登记人协助办理过户手续，诉讼关键在于证明“借名”合意的存在以及出资事实。