本报记者 郑芳芳

在农村，“自家”土地能自行售卖来获益吗？“不能，即使签订了相关协议，也属于合同无效。”近日，贺兰县人民法院金贵法庭庭长周新涛结合刚调解完的两起涉农村宅基地和耕地转让合同纠纷，向记者说明了农村土地转让的界限。

【案例回放】

事情要从13年前说起。户籍地不在银川市的王某想在银川周边购置一处小院，享受田园生活，便与贺兰县村民史某达成农村院落和果园的转让合意，先后签订《宅基地转让协议》《土地流转经营权合同》，院落和果园转让费分别为8万元、10万元，转让款项当日结清。之后，王某因忙于生意，一直无暇接管案涉院落和果园。直至2025年11月，王某准备接收院落和果园时发现，院落已被依法征收拆除，果园里的果树也被砍伐用于种植农作物。王某认为合同目的无法实现，随即与史某协商解除已签订的转让协议和流转合同并退还费用，未果后，诉至贺兰法院。

案涉农村宅基地与耕地转让，承办法官迅速联系双方当事人了解详情，征得双方同意后组织先行调解。调解中，法官明确指出案涉院落宅基地和果园耕地为村集体所有，王某非该村集体经济组织成员，根据我国民法典、土地管理法的相关规定，双方签订的转让协议和流转合同应属无效，并详细说明贺兰县关于农村宅基地改革试点相关政策。

最终，史某当庭退还了转让款项。

【以案说法】

农村宅基地和耕地使用权，只能由农村集体经济组织成员享有，具有人身依附性，只能在本村集体经济组织成员之间依法转让，本村以外的非集体经济组织成员无权取得或变相取得。

土地管理法明确规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

本案中，王某购买的史某手中的土地属于农村集体土地，加之王某并非该村集体组织成员，故两人之间私自买卖土地的行为，违反了法律的强制性规定。

民法典总则部分第八条规定，“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”否则，该民事行为无效。民事行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

这也就是说，两人之间的买卖协议无效，史某无需向王某交付土地，但应归还18万元钱款。

总之，城镇居民不能到农村购买农房和宅基地。农村宅基地属于农民集体所有，其所有权不得出售给本集体经济组织以外的人员，否则买卖合同无效。