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老旧小区改造 “面子”新还要“里子”实

本报记者 杨 超 马 忠 陶 涛

老旧小区易出现下水管道老化现象,管道改造是老旧小区改造的一项重要内容。

老旧小区外墙保温改造,得到了居民的称赞。

对老旧小区的道路进行改造。 (均资料图片)

老旧小区改造关系着千家万户的切身利益,是老百姓能够看得见、摸得着、实打实的民生项目。

老旧小区改造是宁夏的重点民生实事之一,近年来我区全力推进老旧小区和棚户区改造工程,提升居住环境品质,让发展成果惠及百姓,越来越多的老旧小区旧貌换新颜,居民生活环境得到大幅改善。

但面对老旧小区因修建年代久而产生的环境卫生、安保、物业服务等治理难题,我区又该如何加强治理,让老旧小区改造“面子”和“里子”齐提升,全方位改善老旧小区人居环境和功能品质,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

1 老旧小区改造 家门口“民生大事”

“我们小区在改造中,不仅把居民楼墙壁重新粉刷了,而且对小区环境进行了亮化美化,大家伙看在眼里、乐在心里。”说起小区的变化,盐池县利民社区居民王建国非常高兴。

利民社区是盐池县“民生微实事”工程改造项目之一。2022年,盐池县对辖区35个老旧小区进行改造,包括修建凉亭、停车场、更换单元门、植绿补绿等,有效改善小区人居环境。这只是吴忠市老旧小区改造的一个缩影。

2014年起,吴忠市启动实施老旧小区改造,将之作为提升城市“颜值”和“内涵”的重中之重。针对老旧小区存在的道路破损、管网老化、墙面破旧等共性问题,加大基础设施维修力度,满足居民正常生产生活需求;针对老旧小区存在的安全隐患问题,拆除各类违章建筑及废弃库房、车棚等,规划新建停车位、智能充电自行车棚等;针对老旧小区配套服务不足的问题,升级改造原有废弃门房、库房等,增加凉亭、长廊、健身步道等休闲设施,提升小区居民生活品质;针对社区服务不健全的问题,改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、便利店、全民健身中心,丰富社区服务供给。2022年,吴忠市改造老旧小区任务61个,建筑面积41.15万平方米,涉及楼栋153栋,4201户,完成投资9172万元。

2022年,银川市将老旧小区改造任务纳入年度为民办“十心实事”项目压茬推进。通过完善立法形式,将老旧小区整治改造内容纳入《银川市物业管理条例》,建立“市级统筹指导协调、县(市)区负主体责任、街道社区具体监督运行、市直各部门全力配合”的工作协调机制。按照“一区一特色”“一街一景致”原则,充分利用各街巷特色和现有基础条件,将老旧小区改造与城市安全、城市更新、海绵城市建设相融合,以“基础类”改造为先,包括改造提升小区内部及与小区联系的水、电、气、热、通信、道路、照明等基础设施。根据居民意愿,因地制宜改造或建设无障碍设施、停车库(场)、充电设施、智能快件箱及养老托幼、菜篮子、便利店等周边的社区综合服务设施。2022年,银川市共改造137个老旧小区,改造面积214万平方米、涉及居民2.74万户。

据自治区住房和城乡建设厅相关工作人员介绍,自2019年起,我区连续将老旧小区改造工作列入政府民生实事,截至2022年底,改造城镇老旧小区1160个、17.89万户(套),惠及群众50万多人。

2“面子”亮了 还要做实“里子”

通过改造,改出了老旧小区的宜居度、人民群众的满意度,让幸福在老百姓家门口“升级”。但“升级”后,如何进一步治理老旧小区原有的一些“顽瘴痼疾”,如何维护改造成果、完善长效管理机制,成为迫在眉睫的问题。

2021年,银川市兴庆区体育小区被列入老旧小区改造范围,改造项目包括建筑节能改造、维修屋面防水、修缮破损路面墙面、维修更换老旧管道等。改造结束后,解放西街街道办事处和健康社区多次征求居民意见,是否同意物业公司入驻管理时,大多数居民表示不同意。“改造后如果不及时进行日常维护和专业管理,相关基础设施很快就会损坏,影响改造效果。”解放西街街道办事处相关负责人张序说,小区改造好了,但居民仍是“福利型”生活思维方式,没有“花钱买服务”的意识,不愿意缴纳物业管理费。“一些小区改造后陷入‘无人管’的窘境,3年后就开始维修管道、单元门等,老旧小区没有专项维修资金,居民也不愿承担,最后只能由街道、社区托底,每年数万元维修费无法处理,给街道和社区造成负担。”张序说。

此外,“零散”的老旧小区改造后也会陷入管理“窘境”。银川市金凤区满城北街街道办事处副主任高山雨说,按照相关政策,老旧小区物业费最高为每平方米0.55元。但“零散”老旧小区规模小、楼栋比较分散,管理成本却不低,导致很多物业公司望而却步,不愿入驻管理。“我们辖区有很多独栋老旧小区,例如宁大公寓楼独栋4个单元,市政公司家属楼也是独栋3个单元。”张序说,“这些楼栋改造后,如果由社区代管压力较大。所以,街道办和社区只能反复与物业公司协商,依靠考核、评分等手段,让物业公司就近管理或‘打包’管理等。”

金凤区起重机一分厂小区在2019年进行改造,通过增加外墙保温等,居民居住条件明显改善。但由于该小区只有一栋楼,至今没有物业公司接管,只能由社区代管。近年来,起重机一分厂小区“毛病”频出,让社区很苦恼。“居民家中频频出现漏雨现象,社区联系施工单位维修了几十次,但问题没有得到彻底解决。屋面防水工程质保期为5年,2024年之后,如果还漏雨谁来维修?没有专项维修资金,居民又不愿掏钱,到时该怎么办?”金凤区黄河东路街道金家巷社区工作人员无奈地向记者诉说。

吴忠市利通区春园小区建成于2003年,基础设施不完善,部分管道及电缆设施存在老化现象,道路破损严重。2020年,吴忠市对该小区进行改造,并由社区牵头组织,发挥业主委员会和小区党员带头作用实现小区自治。但居民马玉明担忧,“小区自治模式不知道能坚持多长时间,要想不走‘回头路’,还需要建立长效管理机制。”

中卫市沙坡头区长河小区建于1996年,共有23栋楼,常住户880户2520余人。由于建成时间早,小煤房及一楼庭院密布,特别是一楼住户因煤房遮挡,采光较差,居民闲暇时无处活动。2022年,沙坡头区重新规划小区布局,拓宽道路、预留消防通道、建设停车场和小广场。“现在小区环境跟过去比,真是改头换面。”小区居民朱广磊说,但是改造后一些居民的想法却没有变,出现私建私占公共用地等现象,“希望有关部门能加强管理,让小区的‘美丽’保持下去。”

3 老旧小区改造 要以“新”换“心”

暖暖新家园,稳稳幸福感。老旧小区改造是一件解民忧、暖民心的民生实事。怎么把实事办好,把改造成果巩固住,我区相关部门、基层干部、居民纷纷提出建议。

吴忠市住房和城乡建设局城建科负责人告诉记者,目前老旧小区改造范围为2000年以前建成小区,建议放宽老旧小区改造界定范围,将2005年以前建成的小区纳入改造范围。同时,加大老旧小区维护管理资金支持力度,确保老旧小区常维常新,并引导居民树立自觉缴纳物业管理费的思想意识。充分发挥社区引领主导作用,探索实行“业主自管+志愿者”的管理模式;通过财政补助、政府以奖代补、税收返还等优惠措施,调动物业企业接管老旧小区的积极性,切实形成“政府主导、社会协同、居民参与、志愿服务、合理回报”的新型社会化服务体系,不断强化老旧小区物业管理服务水平。

目前,银川市有125家物业服务企业开展“党建+物业行业融入基层治理”工作,82个小区开展党建引领推动物业行业融入基层社会治理工作,建立红色物业观摩点17个,促进社区建立“六方联动”,为物业服务企业承接老旧小区物业服务消除后顾之忧。银川市住房和城乡建设局相关负责人建议,通过拆除围墙围栏、连通内部道路、配套基础设施,将小小区、独栋楼整合为综合性住宅小区,把街巷贯通,形成小街区、密路网,让城市交通更加便捷,有效解决老旧小区规模小、物业公司不愿进驻的瓶颈问题。

“加大‘红色物业’与‘网格化’‘楼长制’等管理机制的配合应用,充分发挥居民、物业和基层党组织的协调联动作用,祛除老旧小区管理‘散乱差’的病根。”高山雨建议,由乡镇街道积极选聘优质物业服务企业,实行专业化物业管理,鼓励物业服务企业统一管理周边单体独栋、老旧小区,并给予一定激励机制,支持其承担社会责任。

中卫市沙坡头区基层干部孙茹建议,老旧小区改造完成后应建立管理长效机制,通过建管并重,成立小区业主委员会,引进物业企业管理,从而实现老旧小区由失修、失管、失养“三失”到有组织、有阵地、有物业、有活力、有特色“五有”转变。

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