老旧小区改造关系着千家万户的切身利益，是老百姓能够看得见、摸得着、实打实的民生项目。

老旧小区改造是宁夏的重点民生实事之一，近年来我区全力推进老旧小区和棚户区改造工程，提升居住环境品质，让发展成果惠及百姓，越来越多的老旧小区旧貌换新颜，居民生活环境得到大幅改善。

但面对老旧小区因修建年代久而产生的环境卫生、安保、物业服务等治理难题，我区又该如何加强治理，让老旧小区改造“面子”和“里子”齐提升，全方位改善老旧小区人居环境和功能品质，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

1 老旧小区改造 家门口“民生大事”

“我们小区在改造中，不仅把居民楼墙壁重新粉刷了，而且对小区环境进行了亮化美化，大家伙看在眼里、乐在心里。”说起小区的变化，盐池县利民社区居民王建国非常高兴。

利民社区是盐池县“民生微实事”工程改造项目之一。2022年，盐池县对辖区35个老旧小区进行改造，包括修建凉亭、停车场、更换单元门、植绿补绿等，有效改善小区人居环境。这只是吴忠市老旧小区改造的一个缩影。

2014年起，吴忠市启动实施老旧小区改造，将之作为提升城市“颜值”和“内涵”的重中之重。针对老旧小区存在的道路破损、管网老化、墙面破旧等共性问题，加大基础设施维修力度，满足居民正常生产生活需求；针对老旧小区存在的安全隐患问题，拆除各类违章建筑及废弃库房、车棚等，规划新建停车位、智能充电自行车棚等；针对老旧小区配套服务不足的问题，升级改造原有废弃门房、库房等，增加凉亭、长廊、健身步道等休闲设施，提升小区居民生活品质；针对社区服务不健全的问题，改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、便利店、全民健身中心，丰富社区服务供给。2022年，吴忠市改造老旧小区任务61个，建筑面积41.15万平方米，涉及楼栋153栋，4201户，完成投资9172万元。

2022年，银川市将老旧小区改造任务纳入年度为民办“十心实事”项目压茬推进。通过完善立法形式，将老旧小区整治改造内容纳入《银川市物业管理条例》，建立“市级统筹指导协调、县（市）区负主体责任、街道社区具体监督运行、市直各部门全力配合”的工作协调机制。按照“一区一特色”“一街一景致”原则，充分利用各街巷特色和现有基础条件，将老旧小区改造与城市安全、城市更新、海绵城市建设相融合，以“基础类”改造为先，包括改造提升小区内部及与小区联系的水、电、气、热、通信、道路、照明等基础设施。根据居民意愿，因地制宜改造或建设无障碍设施、停车库（场）、充电设施、智能快件箱及养老托幼、菜篮子、便利店等周边的社区综合服务设施。2022年，银川市共改造137个老旧小区，改造面积214万平方米、涉及居民2.74万户。

据自治区住房和城乡建设厅相关工作人员介绍，自2019年起，我区连续将老旧小区改造工作列入政府民生实事，截至2022年底，改造城镇老旧小区1160个、17.89万户（套），惠及群众50万多人。

2“面子”亮了 还要做实“里子”

通过改造，改出了老旧小区的宜居度、人民群众的满意度，让幸福在老百姓家门口“升级”。但“升级”后，如何进一步治理老旧小区原有的一些“顽瘴痼疾”，如何维护改造成果、完善长效管理机制，成为迫在眉睫的问题。

2021年，银川市兴庆区体育小区被列入老旧小区改造范围，改造项目包括建筑节能改造、维修屋面防水、修缮破损路面墙面、维修更换老旧管道等。改造结束后，解放西街街道办事处和健康社区多次征求居民意见，是否同意物业公司入驻管理时，大多数居民表示不同意。“改造后如果不及时进行日常维护和专业管理，相关基础设施很快就会损坏，影响改造效果。”解放西街街道办事处相关负责人张序说，小区改造好了，但居民仍是“福利型”生活思维方式，没有“花钱买服务”的意识，不愿意缴纳物业管理费。“一些小区改造后陷入‘无人管’的窘境，3年后就开始维修管道、单元门等，老旧小区没有专项维修资金，居民也不愿承担，最后只能由街道、社区托底，每年数万元维修费无法处理，给街道和社区造成负担。”张序说。

此外，“零散”的老旧小区改造后也会陷入管理“窘境”。银川市金凤区满城北街街道办事处副主任高山雨说，按照相关政策，老旧小区物业费最高为每平方米0.55元。但“零散”老旧小区规模小、楼栋比较分散，管理成本却不低，导致很多物业公司望而却步，不愿入驻管理。“我们辖区有很多独栋老旧小区，例如宁大公寓楼独栋4个单元，市政公司家属楼也是独栋3个单元。”张序说，“这些楼栋改造后，如果由社区代管压力较大。所以，街道办和社区只能反复与物业公司协商，依靠考核、评分等手段，让物业公司就近管理或‘打包’管理等。”

金凤区起重机一分厂小区在2019年进行改造，通过增加外墙保温等，居民居住条件明显改善。但由于该小区只有一栋楼，至今没有物业公司接管，只能由社区代管。近年来，起重机一分厂小区“毛病”频出，让社区很苦恼。“居民家中频频出现漏雨现象，社区联系施工单位维修了几十次，但问题没有得到彻底解决。屋面防水工程质保期为5年，2024年之后，如果还漏雨谁来维修？没有专项维修资金，居民又不愿掏钱，到时该怎么办？”金凤区黄河东路街道金家巷社区工作人员无奈地向记者诉说。

吴忠市利通区春园小区建成于2003年，基础设施不完善，部分管道及电缆设施存在老化现象，道路破损严重。2020年，吴忠市对该小区进行改造，并由社区牵头组织，发挥业主委员会和小区党员带头作用实现小区自治。但居民马玉明担忧，“小区自治模式不知道能坚持多长时间，要想不走‘回头路’，还需要建立长效管理机制。”

中卫市沙坡头区长河小区建于1996年，共有23栋楼，常住户880户2520余人。由于建成时间早，小煤房及一楼庭院密布，特别是一楼住户因煤房遮挡，采光较差，居民闲暇时无处活动。2022年，沙坡头区重新规划小区布局，拓宽道路、预留消防通道、建设停车场和小广场。“现在小区环境跟过去比，真是改头换面。”小区居民朱广磊说，但是改造后一些居民的想法却没有变，出现私建私占公共用地等现象，“希望有关部门能加强管理，让小区的‘美丽’保持下去。”

3 老旧小区改造 要以“新”换“心”

暖暖新家园，稳稳幸福感。老旧小区改造是一件解民忧、暖民心的民生实事。怎么把实事办好，把改造成果巩固住，我区相关部门、基层干部、居民纷纷提出建议。

吴忠市住房和城乡建设局城建科负责人告诉记者，目前老旧小区改造范围为2000年以前建成小区，建议放宽老旧小区改造界定范围，将2005年以前建成的小区纳入改造范围。同时，加大老旧小区维护管理资金支持力度，确保老旧小区常维常新，并引导居民树立自觉缴纳物业管理费的思想意识。充分发挥社区引领主导作用，探索实行“业主自管+志愿者”的管理模式；通过财政补助、政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性，切实形成“政府主导、社会协同、居民参与、志愿服务、合理回报”的新型社会化服务体系，不断强化老旧小区物业管理服务水平。

目前，银川市有125家物业服务企业开展“党建+物业行业融入基层治理”工作，82个小区开展党建引领推动物业行业融入基层社会治理工作，建立红色物业观摩点17个，促进社区建立“六方联动”，为物业服务企业承接老旧小区物业服务消除后顾之忧。银川市住房和城乡建设局相关负责人建议，通过拆除围墙围栏、连通内部道路、配套基础设施，将小小区、独栋楼整合为综合性住宅小区，把街巷贯通，形成小街区、密路网，让城市交通更加便捷，有效解决老旧小区规模小、物业公司不愿进驻的瓶颈问题。

“加大‘红色物业’与‘网格化’‘楼长制’等管理机制的配合应用，充分发挥居民、物业和基层党组织的协调联动作用，祛除老旧小区管理‘散乱差’的病根。”高山雨建议，由乡镇街道积极选聘优质物业服务企业，实行专业化物业管理，鼓励物业服务企业统一管理周边单体独栋、老旧小区，并给予一定激励机制，支持其承担社会责任。

中卫市沙坡头区基层干部孙茹建议，老旧小区改造完成后应建立管理长效机制，通过建管并重，成立小区业主委员会，引进物业企业管理，从而实现老旧小区由失修、失管、失养“三失”到有组织、有阵地、有物业、有活力、有特色“五有”转变。