当前，“停车难”已成为城市社区的普遍痛点。然而，比车位数量短缺更复杂的，是产权归属长期模糊的问题。开发商主张“只售不租”，业主质疑公共车位被侵占，物业则因产权不明确而难以有效管理，多方矛盾持续升级，根源在于公众对车位权属的法律规定认识不足，同时对“产权车位”“业主共有车位”“人防车位”等概念混淆不清。

厘清“车位到底是谁的”，弄清背后的规则与逻辑，或许能让小区少一些争执、多一份安宁。

家门口的烦心事

在银川市金凤区，金地花园小区的停车矛盾颇具代表性。该小区有车位2000个，目前售出不到1000个，空置率较高。受银川市地下车位临停限价政策影响，每月临时停车费远低于包月租赁费用，因此多数业主更倾向选择临停方式，对购买或租赁车位的意愿普遍不高。

“开发商想把空置车位对外长租，说是能缓解亏损，但外面的车进来，小区安全谁来保障？”一位业主向记者表达不满。开发商希望通过对外引流出租空置车位减少经营损失，业主却坚决反对外来车辆进入小区，双方矛盾一度激化。小区物业工作人员透露，曾有业主因停车问题与保安发生激烈争执，甚至报警求助。

宁夏民生物业服务有限公司相关负责人解释，开发商倾向于出售或长租车位，不愿开放临时停车位——临停管理难度大、费用监管复杂、车辆流动性大，还易出现乱占车位等问题；但一些业主偏爱临停，物业夹在中间左右为难，“我们没有处置权，只能在双方之间传话协调，有时业主不满，还会拒交物业费，让物业工作陷入被动”。

与金地花园的租售博弈不同，金凤区民生花园小区的难题在于“存量分配”。小区共有2100户业主，地上车位约1100个，供需矛盾突出。早期通过抽签确定停车资格后，中签业主长期占用车位，不愿重新分配。

“我家是后来搬来的，根本没机会抽签，每天回来都得绕好几圈找车位。”居民刘女士抱怨道，有时实在找不到车位，只能将车停在小区外的马路边，先后被贴了多张罚单。随着时间推移，新增业主、换房业主因无车位可用，多次向物业讨要车位，甚至以拒交物业费、堵门等方式施压。但由于重新分配需业主共同决策，既得利益业主普遍反对，车位分配机制长期僵化，邻里矛盾也日益凸显。

在中卫市沙坡头区，多位居民也向记者反映了滨河首府、众一山水城等小区的地下停车位“只售不租”问题。众一山水城小区的一位业主告诉记者：“地下车库空着那么多车位，开发商就是不给租，非要卖，而且还特别贵，十几万元一个车位。”据了解，这些小区地下车位大量闲置，但开发商坚持只卖不租，导致业主有车没处停的现象长期存在。

在石嘴山市大武口区，记者走访了多位老旧小区居民。家住千汇小区的张女士告诉记者，小区没有地下车库，地上车位也少得可怜，“晚上回来晚一点，就要开到一公里外的停车场，第二天早上再走去取车，太折腾了”。她说，小区里因为抢车位吵架的事时有发生，有一次两家邻居因为一个车位打起来，还惊动了派出所。

车位到底是谁的

“很多纠纷，吵到最后都绕不开一个问题：车位到底是谁的？”北京德恒（银川）律师事务所律师寇存学表示，接待过多起车位咨询后发现，绝大多数业主对车位权属模糊不清，“归谁所有和归谁所用是两码事，并非拥有所有权就一定拥有使用权”。

针对这一困惑，银川市住房和城乡建设局工作人员进行了解读，结合本地小区规划实际，小区停车位主要分为三类，且车位的权属与管理模式均有明确界定。

全体业主共有车位：多为利用小区地面道路、绿化等公共区域规划建设，产权归全体业主共有。“处理这类纠纷的关键在于业主共同决策。”银川市住建局相关负责人强调，无论是实行“先到先得”的流动管理，还是抽签分配固定车位，都需业主依据管理规约、大会议事规则共同决定，物业仅负责引导执行。

产权车位：由开发商投资建设、可独立办理产权并销售，以地下车位为主。开发商享有初始产权，可通过出售、附赠或出租等方式约定车位使用权。

人防车位：由人防工程改建，产权归国家所有。和平时期遵循“谁投资，谁受益”原则，开发商作为投资者拥有使用权和收益权，可对外出租，但严禁买卖。

宁夏民生物业服务有限公司相关负责人从管理角度补充，地上车位属业主共有，仅可出租，产生的停车费属于公共收益，需公示并由业主支配；地下车位产权多归开发商。“很多业主混淆两者规则，甚至以为交了管理费就拥有所有权，这是不少纠纷产生的根源。”

银川市兴庆区一位房地产业内人士透露，部分开发商为快速回笼资金，会采取“只售不租”策略，甚至将车位打包抵给施工企业，施工企业只求变现，不考虑业主长期需求，矛盾自然加剧。

寇存学说，《中华人民共和国民法典》明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。实践中已有判例认定，开发商“只售不租”行为可以被认定为违法，施工企业抵债取得车位后同理。

人防车位使用权转让也是纠纷较多的领域。寇存学分析，症结主要在于两点：一是若建设成本已计入住宅成本转嫁业主，开发商无权单独处分；二是人防工程因功能的特殊性，日常使用不得破坏防护功能。他提醒，业主租赁时应要求开发商出示人防部门核发的平时使用证。

关于购买车位能否认定为业主，寇存学告诉记者，根据最高法司法解释，依法取得不动产权证的车位持有人，即为小区业主，享有参加业主大会、参与共有部分管理决策等权利。

在维修责任上，物业公司也面临现实困境。民生物业公司相关负责人介绍，该公司仅收取60元/月/车位的基础管理费，仅覆盖日常保洁、维护，不含大中型维修。“地下车库漏水、设施老化等问题，产权方与业主责任不清、费用难落实，最终问题积压，业主多归咎于物业。”他举例，某小区漏水问题三方扯皮大半年，只能临时用桶接水。

他建议，应从法规层面明确维修责任划分。如保修期内由开发商负责，质保期满后由车位使用者共同承担，物业负责组织协调，避免“谁都该管、谁都不管”的推诿局面。

车位纠纷该找谁

厘清了权属，还得知道“遇事该找谁”。

当记者问及遇到车位纠纷时业主该如何维权，寇存学给出了4条实用建议：第一步，核实权属。先到不动产登记机构查询，明确车位的具体类型。“产权清晰是维权的前提，方向一旦出错，只会徒劳无功。”第二步，联合协商。个人力量相对有限，可联合其他业主共同与开发商、物业沟通协商。第三步，行政维权。若遭遇只售不租、违规收费等问题，可拨打12345热线，或向住建、市场监管部门投诉反映。第四步，法律途径。若协商与投诉均无法解决问题，可通过司法诉讼维护自身合法权益。

银川市住建局相关负责人进一步介绍了政府部门处理此类纠纷的工作路径。“涉及地下车位，特别是人防车位与开发商产权车位界定不清的纠纷，情况通常较为复杂，需要自然资源、人防、交警等多部门联合‘会诊’。”该负责人表示，依托“街社吹哨、部门报到”机制，可启动多部门协同处置，首先从源头界定车位性质，通过查阅规划图纸、销售合同、人防备案等资料，明确车位权属。“只有先确定车位的‘身份’，才能给出精准的处理指导意见，指导业主、物业公司及属地街道社区依法依规与开发商或人防工程管理单位沟通协商，寻求解决方案。”

在停车秩序管理方面，银川市城市管理局相关负责人表示，城管部门主要负责道路两侧及公共区域停车秩序、私设地锁等行为的查处。业主若遇到私占公共车位、违规安装地锁等问题，可向城管部门举报。同时，针对小区内部停车管理工作，城管部门将配合街道社区开展指导与监督。

针对“只售不租”等问题，银川市住建局曾通过专项治理，督促房地产企业采取“租售并举”方式处置闲置车位，2023年累计释放地下停车位2万余个。2024年，新增车位5900余个，协调在宁夏医科大学总医院周边新增停车位500余个。

是否有治理成效较好的小区可供借鉴？民生物业公司相关负责人介绍了银川市金凤区湖畔嘉苑小区的实践经验。该小区依托社区牵头，街道协调，物业主管部门、开发商、业主代表共同参与的多方协商机制，由社区通过“吹哨报到”召集各方，结合小区实际共同制定停车管理方案，有效化解了一部分停车纠纷。

民生物业相关负责人向记者坦言：“物业公司仅拥有管理权、不具备处置权，收费标准有限、承担责任宽泛，长期处于两头受压的被动局面。想要从根本上解决问题，需要细化法规细则、厘清维修责任、规范移交标准、强化基层协调，同时兼顾业主使用权与产权方收益权。”