宁夏法思成律师事务所律师 钱姝君
现实生活中，一些开发商可能存在“一房二卖”的行为，一般情况下，老百姓认为谁有房产证，就应保护谁的利益，但这种朴素的认识不一定是正确的。本案当事人从开发商处购房并签订《房屋买卖合同》，合法占有房屋10年，突然某天出现一位手持同一套房屋产权证的人起诉自己，要求腾房并支付占有使用费，此时当事人该如何维权，法院又会保护谁的利益？
【基本案情】
去年8月的一天，高女士及其父亲神色焦急地来到宁夏法思成律师事务所寻求帮助。高女士称，自己在银川市某小区的一处房屋合法居住已有10多年，这些年一直按时缴纳物业费、水电费，如今房子处于出租状态。然而，近日突然有个叫王某的人拿着《不动产权证》，以该套房屋所有权人的身份向法院起诉，要求高女士返还房屋，并支付房屋占有使用费。
经了解，该房屋是开发商抵顶给实际施工人宋某某的，宋某某又将其抵顶给雷某。2011年，高女士从雷某处购得该房屋，通过转账方式向雷某支付了近30万元房款，雷某、宋某某带高女士前往开发商处签订《商品房买卖合同》。这些年，高女士一直想找开发商办理产权手续，却因开发商内部股东间存在矛盾一直未能办理。
王某也拿出一份与该小区开发商签订的《房屋买卖合同》，合同封面合同编号处手写2018002，与王某办证时间2018年一致。律师怀疑该合同存在倒签到2011年的可能。王某缴纳房款的证据仅有一张开发商出具的现金收据，金额为40万元。
【一审判决】
面对这突如其来的诉讼，高女士到公安机关报案，认为开发商“一房二卖”的行为存在欺诈。但公安机关认定这属于民事纠纷，并非刑事案件。
于是，高女士委托宁夏法思成律师事务所律师代理案件。律师意识到高女士作为合法占有人，其长时间的合法占有也是不动产公示，占有的权利推定效力不一定低于不动产登记，于是以此为由完成了答辩状。
然而，一审法院开庭审理后，王某仅提交从不动产登记中心调取的《商品房买卖合同》调档件几页，法院并未要求其提交原件，即认定王某提交合同的真实性，却仅因高女士提交合同原件落款页时间的一个数字有描边现象，就否定了高女士提交合同的真实性。一审法官支持了原告主张返还房屋及索要房屋占有使用费的诉讼请求，理由是，我国对不动产实行统一登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且被告高女士没有提供证据证明原告王某办理《不动产权证》系恶意行为。
高女士对一审判决不服，继续委托律师代理提起上诉。
【二审逆转】
二审中，高女士申请该小区案涉楼房的实际施工人宋某某出庭做证，并调取了开发商与实际施工人宋某某所涉仲裁、诉讼的法律文书。同时，代理人提交证据表明王某与开发商实际控制人共同作为某笔借款的担保人，是利益共同体，实际控制人具有为王某办证的便利条件。
二审法院查明，开发商将涉案房屋抵顶给宋某某，宋某某又抵顶给雷某，雷某再卖给高女士，开发商与高女士签订《商品房买卖合同》。高女士于2011年3月上旬转账支付雷某房款近30万元，支付时间与高女士和开发商签订《房屋买卖合同》的时间吻合，纠正了一审法院对高女士房屋买卖合同真实性存疑的论断。而王某除开发商现金收讫收据外，无其他支付房款的证据。此外，高女士提交的物业费、水电费票据证明其自2013年起一直占有使用房屋，其对房屋的占有为合法占有。最终，二审法院驳回了王某的全部诉讼请求。
【律师说法】
不动产权利证书不是物权的唯一公示方式。民法典第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此在一般人眼中，持有《不动产权证》的人应是房屋所有权的唯一合法拥有人，但是疏忽了“法律另有规定的除外”。
针对“一房二卖”问题，最高人民法院2016年11月发布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，第三章“房地产纠纷案件的审理第二节一房数卖的合同履行问题”中针对“一房二卖”的权利顺位保护作出规范：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”同时，最高人民法院于2015 年12月24日发布《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》强调：“……尤其要注意正确认识占有的权利推定效力，妥善处理占有与登记之间的冲突，依法保护合法占有人的权益。”
我国对不动产实行统一登记制度，但登记并非物权公示的唯一方式，合法占有同样是物权公示方式之一。在一房数卖的情况下，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。
有关房产交易的案情千差万别，遇到纠纷时，寻求专业律师的帮助，将会更有助于维护自己的合法权益。
