本报记者 李娜

近年来，农村宅基地的价值逐渐被挖掘，多户共用宅基地的情况也较为常见，但对宅基地的使用权益、分配方式、改扩建等问题容易存在分歧。

那么，在他人的宅基地上盖房子，房屋产权属于谁？记者近日就相关问题采访了宁夏辅德律师事务所律师张玥。

【案情简介】

2024年6月，贺兰县金贵镇马建国（化名）发现自己位于贺兰县金贵镇潘昶村的宅基地及房屋被自己的亲弟弟马建文（化名）在其不知情的情况下办在了大哥马建国、二弟马建文、三妹马建梅兄妹三人名下。

二十多年前，马建国搬迁入城，便将自己的436.93平方米宅基地及48.9平方米砖木结构房借给弟弟马建文居住使用，后马建文又在该宅基地上建造了混合结构的房屋123.61平方米和其他结构的房屋54.33平方米，双方并没有约定马建文可以办理不动产登记。

“原来是老家的旧房子，破破烂烂的，我现在重新装修好了，我哥又说房子产权是他的。”马建文认为自己翻盖了房子，现在房子应该属于自己。

“爸妈过世后，院子、房子都归我，我只是借给你住，你咋能私自登记成共有的？亲兄弟也要明算账。”马建国要求撤销贺兰县国土资源局不动产登记中心颁发的不动产权证书。

双方因此产生纠纷，向金贵镇人民调解委员会申请调解。

最终经过调解，双方自愿达成如下协议：兄妹三人同意到贺兰县国土资源局不动产登记中心申请撤销不动产权证书；登记的436.93平方米的宅基地及地上48.95平方米的砖木结构房屋归马建国所有，后期该宅基地上马建文建盖的54.33平方米的其他结构房屋及123.61平方米的混合结构房屋归马建文长久拥有使用。

【律师说法】

宁夏辅德律师事务所张玥律师介绍，根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这一规定强调了登记在宅基地房产确权中的关键作用，明确只有依法登记，才能取得合法的物权保障。

本案中，马建文在借用其哥的宅基地加盖了新的房屋，其擅自与其他兄妹对宅基地和自建房屋进行确权，这是一种侵权行为，虽经登记仍无效。实际上，436.93平方米宅基地及48.9平方米砖木结构房归属于马建国使用。

同时依据土地管理法，农村宅基地的所有权属于村集体，村集体组织成员可以通过法定程序申请宅基地使用权。宅基地使用权的取得是基于权利人特定的村集体成员的资格，只能由特定人行使。而根据房地一体原则，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，在房屋自然存续期间，可以占用宅基地并办理确权登记，成为宅基地的权利人。

张玥说，宅基地使用权是取得建筑物所有权的基础，在他人享有使用权的宅基地上建造房屋，就发生了动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，根据民法学原理，附合物归属应依照附合后的新财产归不动产权利人，即由土地使用权人取得房屋所有权。本案中，如果大哥马建国确因继承获得宅基地使用权，那么弟弟马建文在马建国的宅基地上建造房屋，涉案房屋就应当归宅基地使用权人所有。但由此会导致马建国不合理获得财产，故其应对受到损失的马建文进行相应补偿。这也是本案中双方达成调解并确认建盖房屋归马建文长久拥有使用的原因。