本报记者 郑芳芳

所购新房毛坯房在交房后从未住过，施工方竟擅自入室补充施工，江南学府小区业主赵霞（化名）的这条维权之路走了三年。7月18日，社区为此组织多方调解，终于为这场纠纷画上了句号。

【案例回放】

事情要从2022年说起。家住江南学府小区的赵霞，在新房交付后因暂不入住，一直保持毛坯空置状态。然而一个月后她实地查看时，却发现室内房屋墙面被开凿了多个孔洞，有明显的修补痕迹，墙面留有流水印记，地面还堆积着碎石。

“房子产权已归我，要维修打洞、补补丁，得提前打个招呼吧？”赵霞当即联系物业，才得知是物业公司同意施工方因后期维修需求进入房屋作业。

在之后的三年里，赵霞多次就“未告知维修”以及“墙面补丁”等问题，与物业和施工方进行沟通，但双方存在分歧，事情陷入僵局。直到今年7月，赵霞才向社区反映了情况，希望能得到第三方的协调。

了解情况后，考虑到纠纷已持续三年，金凤区人大代表、居安家园社区主任蒋凤琴立刻联合社区调解员、物业公司和施工方组织了一场“面对面”协商会。会上，蒋凤琴从民法典中“物权的保护”“业主知情权”等条款出发，明确指出施工方在已交付的房屋内作业，有提前告知业主的义务；社区调解员杨慧慧则结合实际情况，提出了“补偿”的解决方案。

经过两个多小时的调解，施工方当场致歉，并就擅自施工及补丁问题给予业主适当经济赔偿；物业公司也表示将完善后期房屋维修的告知流程，避免类似情况再次发生。

【法官说法】

交房后未经业主允许，物业或施工方能够擅自进入房屋进行作业吗？为此，记者采访了银川市金凤区人民法院法官李文红。

李文红表示，公民住宅不仅是物理意义上的居住空间，更是承载人身安全与人格尊严的法定庇护所。民法典明确规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，也就是说，业主对房屋享有排他性的占有和使用权，任何人不得侵犯。

“换言之，当开发商完成房屋交付后，业主即获得对专有部分的完全支配权，该权利具有绝对性和排他性，非经法定程序或权利人许可，任何组织或个人不得侵入。”李文红指出，施工方如未经业主允许擅自进入已交付的房屋进行作业，属于侵权行为，业主有权依照民法典第1167条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任”的规定，要求施工方作出合理处理结果。

已交付的房屋，物业公司是否有权进入或同意他人进入？李文红指出，物业服务企业基于《物业服务合同》取得的管理权，本质属于服务性授权而非行政强制权。《物业管理条例》第45条明确物业服务企业的职责为“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。同时该条例第46条也规定物业服务企业在履行职责过程中，不得侵害公民的合法权益。“也就是说，一般情况下，物业服务人员也不能以其服务业主，与业主形成特定关系为由，而未经业主同意进入业主屋内。”李文红补充道，只有在一些特定情形下无需业主单独授权可进入住宅，但必须符合法定条件：为处置火灾、燃气泄漏等即时危险而进入，但需以“现实紧迫性”为前提的紧急避险；业主在《装修管理协议》中事先书面同意物业在特定条件下入内检查。

李文红建议，如遇类似事件，业主应妥善保存物业或施工方擅自进入房屋的证据，包括现场照片、视频录像、证人证言等，同时对实际损失进行评估，为后续维权提供依据。可与物业或者施工者沟通，找出具体承担责任的主体，协商处理纠纷解决。如协商不成可找房地产行政主管部门或者消费者协会进行维权，如仍无法解决，可将提前收集的证据整理后提起诉讼。