本报记者 李娜

房屋租赁，房东想多收点租金，租户却想租到便宜房子，某些不法分子抓住了人们这一心理，打起了歪主意。“定金难退”“随意涨租”“甲醛房”等问题让无数租客的安居梦蒙上阴影，“现在租房就像开盲盒，不知道下一个坑在哪里。”今年23岁的马明（化名）是一名大学生，他最近因为对中介提供的出租房不满意却难退定金的问题深感头疼。

遇到租赁房屋与实际不符该如何维权呢？近日，记者采访了宁夏辅德律师事务所律师张倩怡。

【案情简介】

6月毕业后，马明应聘到银川某企业上班。由于家在外地，再加上自己物品较多，马明不得不选择租赁公司附近的房屋。

6月30日，马明在商店买东西时，看到了小区公示板上张贴了租房广告，随即拨通了上面的联系电话。第二天一早，马明迫不及待与出租人约定时间、地点看房，并支付1000元作为定金。但在实地看房时，却被眼前的景象震惊。

电话里，租房人说的“精装，朝南主卧”变成了无窗的昏暗隔断间，屋内家具陈旧，还残留着新刷油漆的刺鼻气味。当马明反复质疑时，对方却轻描淡写地说：“这地段就这条件爱租不租。”马明突然意识到自己遇到的不是房东，而是“二房东”，一个混迹在多个房屋中介群中的“租客”，一旦有最新的房源信息，他便以自己作为房东的名义发布招租信息，当有租客联络求租，再以“租客”身份从中介或房东处取得钥匙带人看房。

“后来同意给我重新找房，但说定金已到总部的账上，退起来比较麻烦，一直在走程序。”马明说，目前，经过与中介协商，对方同意调换租赁的房屋直至其满意为止，但所交的定金一直未退。

【律师说法】

本案中，马明所遇到的“二房东”并非房屋所有权人，也未取得房主的合法授权，却以“房东”名义对外发布招租信息并试图签订租赁合同。宁夏辅德律师事务所张倩怡律师说，其行为已构成无权处分，无权处分行为是指行为人没有处分权而处分他人财产的行为。由于 “二房东” 缺乏合法的出租权，即使其向马明提前收取定金，也无法形成有效的租赁关系。

民法典第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

在缔约过程中，作为中介的“二房东”在电话中承诺出租的房屋为“精装朝南主卧”，未料经实地查看，实际出租的房屋与其承诺的情形严重不符，属于典型的虚假陈述，违反了诚实信用原则。这种行为不仅误导了马明的租房决定，还构成了缔约过失责任。

从合同成立的角度来看，租赁合同的核心要件包括租赁标的、租金、租赁期限等，其中租赁标的的状况是双方达成合意的关键。本案中，马明因“二房东”的虚假描述支付了定金，但在实际看房后明确知晓房屋状况与承诺严重不符，不同意以原约定条件租赁该房屋，双方未就合同的核心状况达成一致意见，因此租赁合同并未成立。由于“二房东”存在无权处分和虚假陈述的过错，马明要求对方继续提供条件较好令其满意的房屋替换，当无法实现合同目的时，其有权根据民法典第587条的规定要求对方双倍返还所付定金。

张倩怡建议，在租房前务必核实出租方身份及房屋产权证明，要求查看房产证原件及房东身份证，确认对方是否为房主或已取得合法授权的代理人，避免向“二房东”或无授权的中介支付款项。看房时应仔细检查房屋实际状况，包括户型、朝向、家具设施、装修情况等，并与出租方描述进行核对，必要时可拍摄视频或照片留存证据，明确房屋现状。签订租房合同时，需在合同中详细注明房屋状况、租赁期限、租金标准、定金及押金退还条件等核心条款，明确双方权利义务，避免口头承诺。