本报记者 郑芳芳

当下，居民楼中楼上楼下漏水问题是常见的纠纷之一，而赔偿责任划分又是此类纠纷中最常见的“症结”。近日，贺兰县富兴街道凤凰社区就发生了这样一起纠纷。

【事件回放】

10月底，凤凰社区接到辖区业主陈女士投诉，自家楼上卫生间房顶大面积漏水、泛黄，面盆水池位置有持续滴水，疑似楼上业主卫生间漏水所致。

社区党委书记王晓雪当即与治保委成员、物业维修人员一同赶往陈女士家。随后又征得楼上业主李先生的同意，进屋排查后确认，漏水根源是李先生家卫生间淋浴隔断处的防水层老化破损，导致日常用水时污水渗透至墙体内部，再顺着管道缝隙渗漏到楼下，造成陈女士家卫生间房顶损坏及持续滴水。

要保证不再漏水，需先对楼上淋浴隔断区域的老化防水层进行铲除，重新涂刷防水涂层并做闭水试验，待确认无渗漏后，再对楼下受损的吊顶扣板、墙面涂层进行更换修复。

但谁来承担维修费用却成了新的“问题”。

李先生表示，房屋是精装修交付的，自己住进来还不满5年，且入住后从未对卫生间进行过任何装修改造，防水层老化显然是房屋交付时的质量问题，不是其个人使用造成的，所以维修责任不该由我承担，应该由物业公司负责。

物业则表示，这不属于公共设施故障，所以并不在自己的责任范围内。物业维修人员可以上门提供服务，但费用己方不会负责。

11月3日，社区将双方当事人、物业等请进了设立在小区的、由贺兰县司法局打造的“法治晓站”，请专职人民调解员及社区坐班律师共同解纷。

调解现场调取了房屋交付档案及保修协议，核实精装修房屋防水层的保修期限与责任划分，确认李先生的房屋仍在保修期内。最终商定由物业组织维修人员对房屋漏水点进行全面检查，并联系开发商商谈赔偿事宜；两位业主全程配合检查工作，确保漏水问题不再二次出现。

【以案释法】

遇到漏水问题，责任到底该如何划分？所谓的5年保修期又该如何界定？是从购房之日算起还是入住之日算起？超出质保期责任如何划分？业主不当使用或故意破坏又该如何界定？对此，记者采访了凤凰社区坐班律师、宁夏泽芸律师事务所律师童万月。

民法典第288条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”楼上漏水，是对楼下合法权益的侵犯。

“处理相邻漏水纠纷首先要确定漏水责任主体。《城市房地产开发经营管理条例》规定，住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”童万月表示，如果是在保修期内，房地产开发企业就应当依法承担赔偿责任。

但童万月也强调，对于高层住宅小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同权利，并承担不同的义务和责任。如果漏水的部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担责任。值得注意的是，即使漏水系因房屋固有瑕疵所致或房屋漏水部位仍在保修期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利。如果共有部分发生漏水，相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担相应责任。

“在相邻漏水案件中，除相邻业主自认系责任主体外，受损方均需对此承担举证责任。”童万月还提到，漏水的原因通常复杂而隐蔽，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，一般会根据受损方的申请委托鉴定机构进行专业鉴定，在无充分证据足以推翻鉴定意见的情况下，将根据鉴定机构出具的鉴定意见确定漏水责任主体。

对于赔偿损失的范围，童万月表示，一般包括房屋修复损失和室内财物损失以及合理的租房费用或租金收益损失。因确定漏水原因和财产损失产生的鉴定费用，由申请鉴定的一方先行垫付，最终根据责任承担情况在当事人之间分配。

童万月也提醒道，因为相邻漏水问题可能会造成严重的财产损失，引发邻里关系紧张，甚至会导致整体居住环境恶化，业主们应当按照有利生产、便利生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，尽量避免纠纷产生影响自己的生活。